Pregunta. Estoy en trámite de adquirir un local para proceder al cambio de uso de local a vivienda. ¿Cuáles son los requisitos? Este aparentemente los cumple todos, pero la propiedad actual no ha hecho ese cambio, lo que le permitiría vender por mucho más precio. ¿Puede haber algún motivo oculto? (Kino K.)
Los lectores envían sus preguntas al consultorio de vivienda de EL PAÍS en colaboración con Legálitas
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ELENA HERRANZ (ABOGADA DE LEGÁLITAS)
Pregunta. Estoy en trámite de adquirir un local para proceder al cambio de uso de local a vivienda. ¿Cuáles son los requisitos? Este aparentemente los cumple todos, pero la propiedad actual no ha hecho ese cambio, lo que le permitiría vender por mucho más precio. ¿Puede haber algún motivo oculto? (Kino K.)
Respuesta. El cambio de uso de local a vivienda será posible cuando el uso principal del edificio sea residencial, siempre que la normativa urbanística de la zona no vincule el local a un uso distinto ni exista ninguna limitación derivada de la protección del patrimonio.
Por el contrario, no podrá autorizarse el cambio de uso cuando el edificio tenga un uso principal distinto del residencial, salvo que la transformación afecte a la totalidad del edificio y no únicamente al local. Tampoco será viable si el suelo del local se encuentra, aunque sea parcialmente, por debajo del nivel del terreno en contacto con este.
No obstante, si el local está en Madrid, se permitirá la transformación incluso cuando el local se encuentre en situación de fuera de ordenación relativa por superar el fondo máximo edificable, siempre que se respeten los límites establecidos en el artículo 2.3.3.2 del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997 (PGOUM) y la norma zonal no lo prohíba expresamente.
La vivienda resultante deberá cumplir las condiciones de habitabilidad previstas en el capítulo 7.3 del PGOUM y contar con los suministros básicos: agua potable, energía eléctrica, calefacción, agua caliente sanitaria y saneamiento.
Para tramitar el cambio de uso de local a vivienda será necesaria licencia municipal o Declaración Responsable Urbanística, siendo imprescindible la redacción de un proyecto técnico por parte de un profesional.
Por último, el hecho de que la propiedad no realizara el cambio de uso antes de la venta —aunque ello hubiera permitido obtener un mayor precio— no implica la existencia de un vicio oculto, ya que puede deberse al hecho de ahorrarse los costes asociados a proyecto, licencias y obras.
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