Del sur de África al sur de Europa. En los últimos meses ha viajado un relevante flujo de capital desde Sudáfrica a España para comprar centros comerciales a través de la compañía Castellana Properties. Esta socimi (sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario) se ha convertido en uno de los gigantes de este tipo de activos en el país, junto a otras empresas como Merlin Properties, General de Galerías Comerciales de Tomás Olivo, o las francesas Unibail-Rodamco-Westfield y Klépierre.
Alfonso Brunet, consejero delegado de Castellana Properties, dirige la rápida expansión de esta Socimi, que tiene detrás al fondo Vukile.
Del sur de África al sur de Europa. En los últimos meses ha viajado un relevante flujo de capital desde Sudáfrica a España para comprar centros comerciales a través de la compañía Castellana Properties. Esta socimi (sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario) se ha convertido en uno de los gigantes de este tipo de activos en el país, junto a otras empresas como Merlin Properties, General de Galerías Comerciales de Tomás Olivo, o las francesas Unibail-Rodamco-Westfield y Klépierre.
Castellana ha adquirido algunas de las mayores propiedades de este mercado en España, como Bonaire en Valencia, Islazul en Madrid o el 50% de Splau en Barcelona. En la actualidad, es propietario de 15 centros comerciales con un valor de mercado de 2.200 millones de euros. Entre sus últimas compras también destaca Berceo en La Rioja. Detrás del capital de esta sociedad se encuentra el fondo sudafricano Vukile.
Alfonso Brunet (Madrid, 51 años) es el consejero delegado de Castellana desde sus comienzos, hace una década. Su etapa ha coincidido en gran parte con un periodo de crisis en la inversión en centros comerciales. Desde EE UU llegó a Europa la idea de que este tipo de complejos de tiendas estaban muertos por el auge del comercio electrónico y el capital, y la financiación bancaria desparecieron de las transacciones en el sector, además de que las propiedades se veían afectadas en precios a la baja. La llegada de la pandemia profundizó aún más esa crisis en la inversión.
Pero ese rechazo a nivel del dinero no se dio entre los consumidores, al menos en España, que han seguido apostando por ir al centro comercial a hacer sus compras y a pasar el rato. “Hemos visto la resiliencia de un activo que había sido denostado por opiniones negativas, pero nosotros vivimos día a día y vemos que los centros comerciales no van a desaparecer en ningún momento”, afirma Brunet. Este experto recuerda que la crítica al modelo por parte de la industria estadounidense proviene de un mercado en el que existe la liberalización total. “Allí se ha visto que hay demasiados centros comerciales y sí que ha habido cadáveres”, complejos que han tenido que cerrar sus puertas ante la elevada competencia, también del comercio electrónico. “Y luego vino la pandemia, por lo que no han estado en el punto de mira de muchas casas de inversión”.
Los centros comerciales no van a desaparecer en ningún momento
Sin embargo, Brunet rebate ese mensaje con cifras. La asociación sectorial Apresco recoge que la tasa de ocupación de las tiendas en los centros es del 96,2% y las afluencias han mejorado un 3,5% en el primer trimestre del año frente al ejercicio anterior. En el caso de Castellana, su consejero delegado asevera que la empresa cerró su ejercicio fiscal (terminado en marzo) con una ocupación del 98,9%.
El directivo insiste en que el comercio electrónico no ha provocado un armagedón en el sector. “No está impactando. Es otro tipo de canal de compras, muy impersonal, en el sentido de que al final estás en tu pantalla comprando cosas”, opina. “El centro comercial es el punto de encuentro. No es solamente un lugar para ir a comprar. Y esto es lo que hace que también esas afluencias hayan ido subiendo, porque aparte de las compras, aportamos entretenimiento, ocio y restauración”. Brunet cree que el negocio online ha estado afectando mucho más en los últimos años a las tiendas a pie de calle. “Lo que vemos es que cada vez más se va a los centros comerciales a pasar el tiempo libre, sobre todo por esa experiencia que damos al cliente. Nuestro objetivo siempre es atraer al mayor número posible de gente que permanezca en el centro comercial el mayor tiempo posible y que repitan la visita y vuelvan otra vez”.
Sin embargo, el consejero delegado de Castellana reconoce que esa crisis en el modelo ha venido bien a Vukile para crecer y comprar a buen precio en España. “Hemos crecido por la oportunidad que el mercado nos ha brindado. Como los centros comerciales han estado fuera del radar de muchos inversores, los que estábamos en modo comprar éramos pocos”, asegura. “Y hemos podido entrar a precios bastante competitivos”.
Entre esos pocos compradores también se encuentran otros actores como Lighthouse -igualmente con capital sudafricano-, la gestora española Rivoli asociada con el Santander (con capital de banca privada), el fondo estadounidense Hines o la húngara Indotek.
En esta década, no obstante, la empresa ha tenido tiempo de rotar activos y desprenderse de lo que menos interesaba. Así, vendió la participación con relevantes plusvalías que tenía en su rival Lar España -en la opa que lanzó el pasado año Hines- y en abril se desprendió de nueve parques comerciales (complejos de naves con negocios tipo Ikea o hipermercados) por 279 millones. Esas desinversiones, junto al capital aportado por Vukile, han permitido el gran salto de Castellana. “Nuestro accionista siempre ha estado muy a favor de los centros comerciales”.
Vukile funciona como una gestora de fondos que a su vez capta recursos de capital de su país de origen. “Son inversores institucionales sudafricanos, desde el fondo de pensiones del gobierno sudafricano, a casas de inversión institucionales como compañías de seguros”. El respaldo de Vukile ha permitido a Castellana dar el gran salto. Brunet calcula que desde que desembarcaron en 2024 en el mercado portugués, donde cuentan con tres propiedades, la socimi ha invertido alrededor de 1.200 millones en compras.
Sin embargo, ahora cree que la empresa inicia un periodo más tranquilo. “Tenemos que digerir varios centros comerciales y hay muchas cosas que hacer en ellos. Hemos tenido una carrera muy fuerte durante los dos últimos años, aunque siempre miraremos oportunidades que nos encajen tanto en precio como en posibilidades de crecimiento”, reconoce. Igualmente ofrece otra razón para pisar el freno: “Ahora hay más inversores mirando centros comerciales”.
El ejemplo más claro de ese interés acrecentado se acaba de vivir con la operación de venta de los ocho centros de la familia francesa Balkany, entre ellos La Vaguada de Madrid, por 1.520 millones. Finalmente fue Norges Bank Investment Management -el mayor fondo soberano del mundo- junto a su socio Sonae Sierra los que ganaron la puja, que había atraído a numerosos interesados pese al elevado volumen que suponía la transacción. Sobre este apetito, el ejecutivo asevera que es positivo para Castellana, porque va a permitir una revalorización de sus inmuebles.
Asimismo, Brunet percibe que el capital internacional está interesado en entrar en cualquier tipo de activo en España. “Solamente por los datos económicos, España es uno de los líderes de Europa en cuanto a crecimiento y además está bien sostenido desde el punto de vista del consumo interno. Cuando miras las gráficas de ahorro y deuda de las familias se ve que está sumamente equilibrado”.
El objetivo actual de Castellana es ir mejorando los activos. Por ejemplo, en Bonaire, en Valencia, tiene posibilidad de aumentar la edificabilidad. O en otros como Islazul, aplicar un nuevo proyecto, como ya hizo con o Bahía Sur de Cádiz o El Faro de Badajoz, cambiando grandes tiendas por otras demandas de los clientes.
A nivel corporativo, la empresa, que cotiza en BME Growth, no tiene intención de dar el salto al mercado continuo, al menos de momento, a pesar del gran tamaño de la compañía, según Brunet, debido que a nivel europeo siguen existiendo descuentos en Bolsa sobre el valor de los activos para este tipo de compañías centradas en el retail inmobiliario.
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