Ni fotos en Idealista ni carteles con las palabras de “Se vende” escritas en naranja y que están ya casi extintos. En el mundo del lujo prima la discreción, también en el sector inmobiliario. El motivo es que los grandes inversores extranjeros, muchos de ellos latinoamericanos, no quieren que se sepa que se van a desprender de alguna de sus posesiones. Por eso, muchos deciden venderlas off market, expresión que se usa en el mundillo para esas viviendas que no se publicitan por formar parte de lo que se conoce como lujo silencioso, ese que busca no ser ostentoso ni llamar la atención y que es ideal para quien quiere conservar un perfil bajo. Por eso, no abundan los datos sobre el mercado inmobiliario de lujo.
Más de la mitad de los compradores inmobiliarios de los rangos más altos en el último año fueron extranjeros
Ni fotos en Idealista ni carteles con las palabras de “Se vende” escritas en naranja y que están ya casi extintos. En el mundo del lujo prima la discreción, también en el sector inmobiliario. El motivo es que los grandes inversores extranjeros, muchos de ellos latinoamericanos, no quieren que se sepa que se van a desprender de alguna de sus posesiones. Por eso, muchos deciden venderlas off market, expresión que se usa en el mundillo para esas viviendas que no se publicitan por formar parte de lo que se conoce como lujo silencioso, ese que busca no ser ostentoso ni llamar la atención y que es ideal para quien quiere conservar un perfil bajo. Por eso, no abundan los datos sobre el mercado inmobiliario de lujo.
Sin embargo, con discreción o sin ella, algo se sabe. Se sabe, por ejemplo, que la vivienda de lujo en Madrid no está ajena a las dinámicas de precios al alza que afectan al resto del sector. Así lo atestiguan los últimos datos de un estudio del Grupo Tecnitasa titulado Informe de Evolución y Tendencias del Mercado Residencial de Lujo en España 2025 a 2026. Presentado este miércoles, confirma a Madrid como el mercado más dinámico del país, con un aumento del precio de la vivienda de lujo del 16,47% en el último año. Madrid es objeto de deseo del lujo inmobiliario.
Como consecuencia, el precio medio del metro cuadrado en las operaciones inmobiliarias más onerosas en la capital se sitúa ya en 7.145 euros (la media general se sitúa en torno a los 5.900), según las operaciones gestionadas por la inmobiliaria Engel & Völkers, lo que supone un incremento interanual del 15,5%. Los cierres más elevados se han registrado en el barrio de Salamanca, con niveles por encima de 18.000 euros por metro cuadrado.
El precio medio de las propiedades de lujo se sitúa en torno a los cinco millones de euros. Y se espera que siga creciendo: “La escasez de producto y la fortaleza de la demanda seguirán actuando como soporte del valor”, reza el informe que considera que una vivienda de menos de tres millones ya no es lujo.
En este contexto, la imagen del comprador mexicano comprando un piso de millones de euros por videollamada se ha vuelto cada vez más común. Así lo confirma la experta en pisos de lujo Marta Lucía Pereira, que asegura que Madrid se ha consolidado como un destino refugio para el capital internacional, no solo por precio, sino por estabilidad, seguridad jurídica y calidad de vida. También lo avala el vendedor inmobiliario Carlos Mazo, que, relata, ha llegado a pedir a sus empleados que cuenten cuántas ventanas tienen vista a la Puerta de Alcalá. “Son las vistas del millón de euros”, asegura Mazo. Por cada ventana, una oportunidad de negocio.
“Todo empieza en la calle de Recoletos y se expande como una mancha de aceite por los barrios más prime de la capital”, ha asegurado un portavoz de Tecnitasa en la rueda de prensa. En Madrid, el mercado se concentra en lugares muy concretos: Salamanca, Chamartín, Chamberí o Retiro.
El mercado residencial de lujo en España presenta una clara base internacional. En 2025, el 56% de los compradores fueron extranjeros, porcentaje que se eleva hasta el 64% en el tramo de entre cinco y 10 millones de euros. “Hay un cambio en el perfil del comprador que refleja una mayor solvencia, una toma de decisiones más estratégicas y un mercado menos dependiente del crédito que en ciclos anteriores”, apuntan desde Engel & Völkers.
Como muestra de ello, más del 40% de las operaciones cerradas por esa inmobiliaria en las zonas prime de Madrid se han realizado sin financiación, lo que demuestra la fuerte presencia de este comprador con mayor capacidad económica.
El mercado cuenta con una presencia relevante de perfiles procedentes de Latinoamérica (especialmente México), EE UU, Francia o Brasil. En las zonas más exclusivas del centro, como Salamanca, Recoletos o Jerónimos, se concentra buena parte de la demanda internacional, mientras que otras áreas responden más a perfiles familiares o nacionales.
Giovanni Giacomini, arquitecto y personal shopper inmobiliario, explica que la demanda de viviendas de lujo en Madrid sigue creciendo de forma imparable, superando con creces a la oferta disponible debido, principalmente, al boca a boca entre los inversores. “Los compradores priorizan la ubicación por encima de todo, porque en muchos casos no se trata de una inversión inmobiliaria, sino de encontrar un lugar donde vivir o pasar buena parte del año. Lo que más valoran es el concepto de llave en mano, que son pisos ya reformados con calidades de alto nivel, ambientes espaciosos y áreas dedicadas exclusivamente al deporte y al bienestar”, explica.
Carlos Balado, investigador de OBS Business School, enmarca este auge dentro de una tendencia de fondo que se arrastra desde hace más de una década: “Hablamos de compradores más jóvenes, en activo y con una visión patrimonial a largo plazo, que no buscan especular, sino establecerse”. Balado también coincide en que la falta de producto es uno de los grandes factores que explican la tensión en precios, especialmente en el segmento más exclusivo. “Frente a otras capitales europeas, Madrid sigue ofreciendo una mejor relación entre precio, calidad de vida y seguridad, pero falta cada vez más oferta”.
Para Gustavo Egusquiza, considerado por la revista Forbes Latam como una de las personalidades más influyentes en turismo de lujo del mundo, existe además una evolución hacia un comprador mucho más técnico y global, que mira la vivienda como activo patrimonial en mercados como Madrid, pero que al mismo tiempo exige comodidad real.
Sea por el motivo que sea, la ola ya está aquí. Madrid superó en 2025 a Dubái, Miami, Mónaco y Milán, en este orden, en el en el top cinco del Índice de Ciudades BARNES 2025, que enumera los enclaves más codiciados por las personas con un patrimonio neto muy elevado (UHNWI, por sus siglas en inglés), es decir, aquellas con al menos 30 millones de dólares en activos netos.
La presidenta del Círculo Fortuny, Xandra Falcó, retoma ese concepto de lujo silencioso para explicar lo que la capital española ofrece frente a otros destinos de lujo más evidentes: “Aquí el lujo se descubre, no se impone, y se construye a través de momentos únicos, desde la gastronomía hasta el acceso privilegiado a la cultura. Esta evolución responde a una tendencia clara del sector, donde el cliente prioriza experiencias memorables y bienestar por encima del lujo más visible”. El resultado es que esas discretas llamadas preguntando por pisos que valen millones de euros se repiten cada vez más en Madrid.
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