Existe un mantra recurrente en ciertos debates públicos y mediáticos que sugiere que el sector de la construcción opera en la actualidad bajo las mismas dinámicas que caracterizaron la burbuja inmobiliaria de hace dos décadas. Como expliqué la semana pasada, esta premisa no solo es errónea, sino que impide que veamos las verdaderas causas de la crisis habitacional que padecemos. Si queremos entender el porqué de la reciente subida de precios y por qué la oferta muestra un grado de inelasticidad muy elevado frente a la demanda, debemos realizar un ejercicio de estática comparativa. Aunque es imperativo reconocer que existen múltiples factores concurrentes en esta crisis, como son el incremento de la demanda en las grandes ciudades, la presión turística, la inmigración, los tipos de interés, la falta de mano de obra especializada o el aumento de los costes de construcción, la acumulación normativa constituye uno de los factores estructurales más relevantes y con mayor influencia en la situación actual. Así pues, debemos mirar qué había antes, qué hay ahora y, sobre todo, cómo la arquitectura regulatoria ha pasado de ser un trampolín para la especulación a convertirse en un obstáculo para la producción.
Nos encontramos ante una grave patología de escasez física e incapacidad productiva donde la regulación actúa como el principal corsé
Existe un mantra recurrente en ciertos debates públicos y mediáticos que sugiere que el sector de la construcción opera en la actualidad bajo las mismas dinámicas que caracterizaron la burbuja inmobiliaria de hace dos décadas. Como expliqué la semana pasada, esta premisa no solo es errónea, sino que impide que veamos las verdaderas causas de la crisis habitacional que padecemos. Si queremos entender el porqué de la reciente subida de precios y por qué la oferta muestra un grado de inelasticidad muy elevado frente a la demanda, debemos realizar un ejercicio de estática comparativa. Aunque es imperativo reconocer que existen múltiples factores concurrentes en esta crisis, como son el incremento de la demanda en las grandes ciudades, la presión turística, la inmigración, los tipos de interés, la falta de mano de obra especializada o el aumento de los costes de construcción, la acumulación normativa constituye uno de los factores estructurales más relevantes y con mayor influencia en la situación actual. Así pues, debemos mirar qué había antes, qué hay ahora y, sobre todo, cómo la arquitectura regulatoria ha pasado de ser un trampolín para la especulación a convertirse en un obstáculo para la producción.
Antes de 2008, el marco normativo se beneficiaba de una agilidad administrativa que permitía inundar el mercado con cientos de miles de viviendas anuales. El suelo se consideraba urbanizable casi por defecto y este se valoraba en función de sus expectativas de negocio futuro, algo que abría las puertas a un exceso de liquidez existente. Tras el traumático estallido de aquella burbuja, el péndulo regulatorio osciló hacia el extremo opuesto. Todas las Administraciones, presas del pánico y con el objetivo de evitar que la historia se repitiese, comenzaron a tejer una telaraña de normativas, restricciones y controles preventivos de extrema rigidez.
Durante la década pasada no fuimos conscientes del elevadísimo coste que esta nueva sobrerregulación iba a tener. Como el trauma financiero, el exceso de inventario y la resaca de la crisis habían paralizado por completo la actividad promotora, sencillamente nadie intentaba construir a gran escala. Sin embargo, cuando el letargo terminó, por culpa de la demografía, la formación de nuevos hogares (tanto Banco de España como el INE las cifran en unos 200.000 nuevos anuales) y la reactivación de las necesidades vitales despertaron a una demanda que necesitaba urgentemente que el sector fuera ágil. Pero al intentar arrancar de nuevo la maquinaria productiva, la maraña normativa emergió como un cuello de botella crítico.
Por ejemplo, antes de 2008 el territorio tenía una vocación transformadora y desarrollista. En la actualidad, el principio rector es la preservación absoluta, asumiendo que el suelo es rural por defecto y exigiendo justificaciones rigurosas y excepcionales para cualquier nuevo desarrollo. Convertir hoy un pedazo de tierra en “suelo finalista”, es decir, urbanizado y listo para la edificación, se ha transformado en un viacrucis administrativo que supone, en promedio, entre diez y quince años de trámites administrativos. Es más, de una década de inmovilización de capital, tramitación de informes sectoriales cruzados, evaluaciones ambientales muchas veces redundantes y exposición a un riesgo de paralización judicial constante que ahuyenta a la inversión productiva.
Pero esto no acaba aquí, más bien empieza. La gestión de licencias urbanísticas, antes trámites relativamente fluidos y descentralizados, conforma hoy una trinchera burocrática. Los análisis del propio sector alertan de que la obtención de los visados de edificación y las licencias de primera ocupación exigen demoras que oscilan entre uno y dos años de media. Esta inactividad y anormal funcionamiento de la administración local tiene un impacto financiero directo en el comprador. Los sobrecostes financieros que debe soportar un promotor por tener suelo inmovilizado u obra paralizada a la espera de un sello municipal añaden decenas de miles de euros al precio final de cada vivienda comercializada.
A esto sumemos el encarecimiento derivado de las nuevas exigencias técnicas de la edificación, que confluye con los mencionados incrementos en los costes de materiales y fiscalidad. Para alinearse con las directrices de descarbonización e impacto ambiental europeas, los nuevos códigos imponen la adopción de infraestructuras para vehículos eléctricos, aislamientos térmicos, instalaciones fotovoltaicas obligatorias y severas medidas de sectorización contra incendios. Estas normativas verdes, si bien elevan indiscutiblemente la calidad y sostenibilidad a largo plazo del parque inmobiliario, reducen el consumo energético posterior y el coste de los suministros para las familias, mejoran la viabilidad de la financiación ‘verde’ e incrementan el valor futuro del activo, también suponen un incremento directo y muy pronunciado en los costes iniciales de producción que encarece cada inmueble en miles de euros, desplazando inexorablemente a las familias de rentas medias hacia fuera del umbral de viabilidad de compra.
De forma paralela, las cargas sociales impuestas sobre los nuevos desarrollos han aumentado. Por ley hay que reservar porcentajes de edificabilidad cada vez más abultados para vivienda sujeta a protección pública, lo que en la práctica implica subsidiar la escasa acción estatal en la creación de un parque público de vivienda. Aunque bienintencionadas, estas medidas actúan como un impuesto implícito que reduce aún más los escasos márgenes de beneficio del sector, con efectos en la oferta.
Llegados a este punto, es ineludible repartir responsabilidades, al ser este nudo gordiano el resultado de un esfuerzo administrativo colectivo y transversal. Arriba, la Administración estatal imponiendo cuotas sociales y normativas técnicas de máxima exigencia europea sin acompañarlas de evaluaciones realistas sobre el potencial impacto económico y temporal que tendrán en la viabilidad de los proyectos. En medio, las comunidades autónomas que añaden una capa de complejidad, especialmente en las leyes de ordenación territorial que generan un mosaico legislativo fragmentado e inestable. Aunque algunas comunidades han intentado implementar figuras ágiles como la “declaración responsable” para esquivar el colapso de las licencias, la inseguridad jurídica ante posibles inspecciones retrospectivas sigue mermando su adopción. Y en la base, los ayuntamientos operan como el gran embudo del sistema, gestionando el urbanismo con plantillas técnicas superadas, con un alto grado de litigiosidad y apoyándose en planes generales de ordenación urbana que, en casi un 69% de los casos, están completamente obsoletos por haber sido concebidos y redactados antes del estallido de la crisis de 2008; obsolescencia que, según las principales patronales del sector, se define por la total desconexión de estos planes con la realidad demográfica y la necesidad de vivienda actual.
Las consecuencias son las esperadas. La rentabilidad del sector cae por debajo del promedio de otros sectores y del entorno europeo, lo que expulsa del mercado a las pequeñas empresas incapaces de soportar quince años de trámites urbanísticos y financieros. Al mismo tiempo, la parálisis de esta década y media ha agravado la falta de relevo generacional entre los trabajadores, creando hoy un déficit estructural y crónico de mano de obra cualificada que ralentiza aún más la producción y vuelve a encarecer los limitados proyectos que logran ver la luz.
En definitiva, las reglas del juego han cambiado y con ellas los incentivos. Nos encontramos ante una grave patología de escasez física e incapacidad productiva donde la regulación actúa como el principal corsé, impidiendo que el sector se adapte a retos externos como el interés inversor internacional o la propia inflación. Las múltiples leyes, cautelas y trabas burocráticas que se diseñaron ayer para frenar el desarrollo desmedido y cortarle las alas a una burbuja financiera especulativa, han mutado hoy en un mecanismo inquebrantable que estrangula a un sector productivo necesario. Si no logramos romper este nudo gordiano, la vivienda asequible continuará siendo un privilegio inalcanzable.
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