La vivienda se ha convertido en uno de esos problemas en los que España lleva demasiado tiempo administrando las consecuencias sin conseguir corregir las causas. Los dos reales decretos-leyes aprobados esta semana por el Gobierno son una nueva demostración. Contienen medidas necesarias para afrontar situaciones de urgencia, algunas razonables y otras económicamente discutibles. Sin embargo, la pregunta importante seguirá siendo la misma después de que el Congreso decida sobre ellos este viernes: ¿cómo se ha llegado a una situación en la que acceder o permanecer en una vivienda se ha convertido en el principal problema de millones de españoles?
El déficit entre hogares formados y pisos terminados desde 2021 se acerca al millón, una brecha imposible de cerrar solo por ley sin edificar a gran escala
La vivienda se ha convertido en uno de esos problemas en los que España lleva demasiado tiempo administrando las consecuencias sin conseguir corregir las causas. Los dos reales decretos-leyes aprobados esta semana por el Gobierno son una nueva demostración. Contienen medidas necesarias para afrontar situaciones de urgencia, algunas razonables y otras económicamente discutibles. Sin embargo, la pregunta importante seguirá siendo la misma después de que el Congreso decida sobre ellos este viernes: ¿cómo se ha llegado a una situación en la que acceder o permanecer en una vivienda se ha convertido en el principal problema de millones de españoles?
Hay que empezar por las personas. El desahucio de Maricarmen Abascal, a sus 87 años, ha puesto un rostro a una realidad que las estadísticas no siempre permiten apreciar. Detrás de un contrato que termina, de un alquiler que aumenta o de una orden judicial puede haber alguien que pierde no solo un techo, sino el lugar en el que ha construido su vida. Una economía avanzada no puede aceptar con indiferencia estas situaciones. Proteger temporalmente a personas especialmente vulnerables frente a un desahucio es justificable. La cuestión es cómo hacerlo y, sobre todo, quién debe asumir el coste. Una política social no debería trasladar automáticamente esa responsabilidad a un propietario particular, que también puede tener recursos limitados. La protección de los vulnerables corresponde al conjunto de la sociedad y, por tanto, fundamentalmente a las administraciones públicas.
Los decretos intentan responder a esa emergencia. Amplían hasta 2030 la protección frente a determinados desahucios, regulan alquileres de temporada y habitaciones, introducen incentivos fiscales y restricciones a determinados inversores y contemplan prórrogas de contratos. La renovación automática de los alquileres se ha llevado finalmente a un segundo decreto, precisamente por las dificultades para reunir apoyos parlamentarios. El resultado de la votación es todavía incierto. Ahí empieza otra discusión. España no cuenta solamente con un problema de protección del inquilino. Tiene, fundamentalmente, un enorme desajuste entre la vivienda que necesita y la que construye o pone en el mercado, particularmente en las ciudades y áreas donde se concentra la población y el empleo. Los datos del Banco de España muestran que en 2025 se crearon entre 225.000 y 240.000 hogares y solamente se terminaron unas 92.000 viviendas. Entre 2021 y 2026, el déficit acumulado por la diferencia entre creación de hogares y nueva vivienda se aproxima, con los últimos datos, a un millón de unidades.
Cuando durante años se incorporan muchos más hogares que viviendas, los precios acaban haciendo buena parte del ajuste. Se puede discutir sobre fondos, pisos turísticos, alquileres temporales, fiscalidad o inversión extranjera -y se debe hacer-, pero ninguna regulación puede derogar indefinidamente una restricción de oferta. La vivienda tiene muchas particularidades, pero no ha dejado de responder a una de las relaciones más antiguas de la economía. Cuando la demanda crece persistentemente más que la oferta, el precio aumenta.
Todo ello obliga también a ser cuidadosos con algunas soluciones. Prorrogar contratos, limitar actualizaciones o reforzar la estabilidad del inquilino proporciona protección inmediata a quienes ya tienen una vivienda. El problema es el que todavía está fuera. Si las condiciones para alquilar aumentan significativamente la incertidumbre o reducen demasiado la rentabilidad esperada, algunos propietarios pueden retirar sus viviendas, destinarlas a otros usos o exigir mayores garantías de entrada. Podemos terminar protegiendo mucho al insider y haciendo todavía más difícil la vida al outsider: el joven que quiere emanciparse, la pareja que forma un hogar o el trabajador que necesita trasladarse a otra ciudad. No se trata de elegir entre propietarios e inquilinos ni entre Estado y mercado. Esa simplificación es precisamente una de las razones por las que el debate lleva tanto tiempo encallado. España necesita simultáneamente seguridad para el inquilino y seguridad jurídica para quien pone una vivienda en alquiler; protección social y rentabilidad razonable. Hace falta más parque público, más inversión privada, incentivos para el alquiler asequible y mecanismos eficaces contra los abusos. Y, sobre todo, necesita construir. Mucho más y allí donde existe una demanda desbordada. Eso requiere suelo disponible, licencias más rápidas, infraestructuras, financiación, colaboración público-privada y administraciones capaces de ejecutar políticas que sobrevivan a una legislatura. Es paradójico que buena parte de la conversación pública se concentre en cómo intervenir sobre las viviendas que ya existen cuando el gran reto consiste también en lograr que dentro de diez años existan muchas más.
Y luego está una fractura generacional formidable. Para quien compró hace veinticinco años, el aumento del precio de su casa puede significar patrimonio y seguridad. Para quien intenta comprarla hoy, ese mismo aumento es una barrera de entrada. No estamos hablando únicamente de vivienda. Estamos condicionando la emancipación, la formación de familias y la movilidad. Una economía en la que los trabajadores no pueden vivir razonablemente cerca de donde se crean los empleos tiene también un problema de productividad. Por eso los dos decretos deben juzgarse en planos distintos. Si evitan que personas vulnerables terminen en la calle o corrigen abusos, habrán cumplido una función social importante. Sin embargo, sería un error considerar que con ello estamos resolviendo el problema de la vivienda. Durante demasiado tiempo se ha dedicado una enorme energía política a discutir cómo repartir una oferta insuficiente y mucha menos a conseguir que deje de ser insuficiente. Parar un desahucio puede evitar hoy una tragedia personal. La verdadera política de vivienda consiste en lograr que dentro de diez años haya muchas menos personas que necesiten ser protegidas de una.
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