Con la llegada del calor, la piscina comunitaria se convierte en el elemento común más disputado del edificio. España cuenta con más de un millón de piscinas, de las que un 6% son comunitarias, y solo en la Comunidad de Madrid hay unas 100.000 piscinas en comunidades de propietarios, según los datos que maneja el sector.
Con la llegada del calor, la piscina de la comunidad se convierte en el elemento común más disputado del edificio y un foco frecuente de roces
Con la llegada del calor, la piscina comunitaria se convierte en el elemento común más disputado del edificio. España cuenta con más de un millón de piscinas, de las que un 6% son comunitarias, y solo en la Comunidad de Madrid hay unas 100.000 piscinas en comunidades de propietarios, según los datos que maneja el sector.
Ese volumen explica por qué, cada verano, los administradores de fincas reciben la misma batería de preguntas: menores sin vigilancia, colchonetas, inquilinos que se cruzan con el propietario, vecinos morosos, mascotas, tabaco o el topless.
Con la ayuda de Manuela Julia Martínez Torres, presidenta del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid), vamos a intentar tirarnos a la piscina sabiendo qué dice la ley y el sentido común.
¿Quién manda en la piscina? El reparto de competencias
El uso del vaso comunitario no depende de una sola norma, sino de un entramado de competencias que se superponen. El Estado fija el suelo mínimo de calidad sanitaria del agua y del aire a través del Real Decreto 742/2013, de 27 de septiembre, que sustituyó a la normativa de 1960 para adaptarla a los criterios de la Organización Mundial de la Salud. Sobre esa base estatal, cada comunidad autónoma desarrolla sus propios criterios técnico-sanitarios y de seguridad —en Madrid, el reciente Decreto 99/2024, de 30 de octubre, que actualiza y unifica la regulación anterior—, y los ayuntamientos pueden añadir sus propias ordenanzas. Por último, dentro de ese marco, la comunidad de propietarios tiene margen para dictar sus propias normas de régimen interior.
Manuela Julia Martínez Torres, presidenta del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid), lo resume así: “Aparte de la normativa vigente en materia de piscinas de carácter estatal, autonómico o municipal, las comunidades de propietarios pueden tener sus propias normas de régimen interno que regulen el uso adecuado de las instalaciones y, de esta forma, se intente garantizar la buena convivencia.”
El reglamento interno, la primera ley del vaso
Ese reglamento no es un papel decorativo: debe colocarse en un lugar visible de la entrada al recinto y fijar el aforo, la vestimenta —“no se podrá entrar con calzado de calle”—, los horarios de apertura y cierre, los horarios de los cursillos de natación y de otras actividades, y la ubicación del botiquín.
Su aprobación no exige unanimidad. “Este reglamento podrá ser aprobado por mayoría simple de los asistentes a la junta, al considerarse un acto de mera administración, y será vinculante tanto para los actuales como para los futuros propietarios”, explica Martínez Torres. A ello se suma la obligación de cumplir las condiciones higiénico-sanitarias —limpieza diaria, desinfección del agua y uso adecuado del cloro— que exige la normativa estatal y autonómica citada.
¿Es obligatorio el socorrista?
No hay una respuesta única para toda España: la obligación de contar con socorrista en piscinas comunitarias varía según la comunidad autónoma y, en algunos casos, según el municipio. Cataluña, Castilla y León, Baleares y Murcia no equiparan las piscinas comunitarias a las públicas a estos efectos, mientras que Galicia, Cantabria, País Vasco o Andalucía sí exigen socorrista a partir de un determinado número de propietarios.
En Madrid, la referencia la fija el propio decreto autonómico de piscinas: “En el caso de la región de Madrid es obligatorio contratar socorrista en las urbanizaciones que sobrepasen las 30 viviendas”, señala la presidenta de CAFMadrid, quien recuerda que el número de socorristas necesarios “también dependerá del número de piscinas existentes en el recinto, así como la distancia entre las mismas”.
Menores, colchonetas y saltos
El socorrista no sustituye a los padres. “Su función es velar por la seguridad de los bañistas, pero no cuidar a los menores que son responsabilidad de los adultos que los tengan a su guarda”. Sobre los objetos que generan más conflictos vecinales, la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960) —en Cataluña se aplica de forma subsidiaria el Libro Quinto del Código Civil catalán— permite que los estatutos y las normas de régimen interior limiten su uso. “La comunidad puede prohibir o limitar mediante sus normas internas los saltos peligrosos, los juegos violentos, las pelotas, las colchonetas y cualquier objeto que, por sus dimensiones, características o forma de utilización, pueda provocar accidentes o dificultar la vigilancia.”
Propietario e inquilino: ¿quién se baña?
Cuando el piso está alquilado, la piscina —como el resto de zonas comunes— se considera un accesorio cedido con la vivienda. La Ley de Arrendamientos Urbanos contempla que los servicios y espacios accesorios formen parte del contrato de arrendamiento, de modo que “durante la vigencia del contrato, el uso ordinario de la piscina corresponde normalmente al arrendatario y a las personas que convivan con él”, explica Martínez Torres. Pero la norma no zanja del todo el conflicto cuando propietario e inquilino quieren usarla a la vez: “La legislación no establece expresamente que el propietario pierda automáticamente todos sus derechos ni regula de forma literal el uso simultáneo por propietario e inquilino. La respuesta dependerá del contrato de arrendamiento, del título constitutivo, de los estatutos y de las normas de régimen interior.”
El vecino moroso, ¿fuera del agua?
Este es, probablemente, el conflicto con mayor respaldo legal expreso. El artículo 21.1 de la Ley de Propiedad Horizontal —reformado por la Ley 10/2022, de 14 de junio— permite a la junta de propietarios “acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación”, incluidas “la privación temporal del uso de servicios o instalaciones”, siempre que no sean abusivas, desproporcionadas ni de carácter retroactivo.
Martínez Torres lo confirma sin rodeos: “Sí, es legal prohibir el acceso a la piscina a un propietario moroso, siempre y cuando esta medida se haya acordado en junta y se haya notificado adecuadamente.” El límite lo marca la habitabilidad: “No se le podrá privar al moroso de servicios que afecten a la habitabilidad de la vivienda, como, por ejemplo, no se le puede prohibir hacer uso del ascensor.”
‘Topless’, ¿se puede prohibir?
Aquí la norma interna choca de frente con la legislación de igualdad. “Esta medida podría considerarse discriminatoria. Si esta práctica no está prohibida en playas o piscinas públicas, extrapolándolo a las privadas no debería tampoco prohibirse”, sostiene la presidenta de CAFMadrid, Por ejemplo, desde 2019, Lleida permite explícitamente el burkini y el topless en sus piscinas municipales, con cartelería que lo especifica.
El fundamento legal se encuentra en la Ley 15/2022, de 12 de julio, integral para la igualdad de trato y la no discriminación, cuyo artículo 21 obliga a garantizar la ausencia de discriminación en el acceso y uso de los espacios abiertos al público, incluidos los recreativos. Por eso, según Martínez Torres, “serán nulos de pleno derecho no solo aquellos acuerdos que aprueben medidas que supongan una discriminación por razón de sexo sino también este tipo de cláusulas estatutarias, aunque éstas se encuentren protocolizadas ante Notario e inscritas en el Registro de la Propiedad”.
Mascotas en el vaso
La ocurrencia del último baño de la temporada para los perros de la urbanización tampoco supera el filtro legal. Pese a que la Ley 7/2023, de 28 de marzo, de protección de los derechos y el bienestar de los animales, busca integrar a las mascotas en su entorno, prevalece la normativa sanitaria específica de las piscinas.
En Madrid, recuerda Martínez Torres, “el Decreto por el que se establecen los criterios técnicos e higiénico-sanitarios de las piscinas y parques acuáticos dispone que está prohibida la presencia de animales en las piscinas, excepto los perros de asistencia para personas con discapacidad que precisan su acompañamiento”.
Y no hay excepción de calendario: “La prohibición no desaparece por celebrarse la actividad el último día de la temporada ni por comprometerse la comunidad a limpiar posteriormente el vaso. Por tanto, no resulta procedente organizar una jornada de baño para mascotas en la piscina comunitaria.”
¿Se puede fumar junto a la piscina?
La Ley 28/2005, de 26 de diciembre, de medidas sanitarias frente al tabaquismo, permite fumar al aire libre en zonas comunes de la comunidad, pero lo prohíbe en los recintos de recreo infantil, “como son las piscinas para niños”, apunta Martínez Torres.
Ahora bien, la comunidad conserva margen para ir más allá: “la comunidad puede aprobar mediante sus normas de régimen interior la prohibición de fumar en todo el recinto de la piscina, aunque se encuentre al aire libre, como medida destinada a proteger la salud, evitar molestias y regular adecuadamente el uso de un elemento común.” La condición, insiste, es que “la prohibición debería estar claramente señalizada y aplicarse igualmente a todos los usuarios”.
Por lo menos hasta ahora, ya que el Gobierno acaba de remitir a las Cortes un proyecto de Ley que establece criterios mucho más estrictos, incluidos los vapeadores, y restringe mucho más el uso de tabaco en recintos de uso público o comunitario, aunque de momento no está en vigor.
En definitiva, la piscina comunitaria vive bajo un paraguas múltiple en el que conviven normativas estatales, autonómicas y municipales, que fijan los mínimos sanitarios y de seguridad, y el de las normas internas que cada comunidad puede aprobar por mayoría simple para ordenar la convivencia. Ese margen, sin embargo, no es ilimitado: no puede vulnerar derechos fundamentales —como la igualdad de trato— ni afectar a la habitabilidad de la vivienda. Conocer ese reparto es, a la vista de la conflictividad estival, la mejor forma de evitar el chapuzón en los tribunales.
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