El problema de la vivienda es generalizado en todo el país a consecuencia de tres variables subyacentes a las que los gobiernos debemos hacer frente con políticas efectivas. Dos de ellas son la evolución demográfica al alza y la disminución de la construcción de viviendas en las ciudades. En solo tres años, de 2022 a 2025, la capital creció en 250.000 habitantes. Hoy, tenemos el mayor registro poblacional de toda la historia, con 3.527.924 personas que viven en Madrid. Sin embargo, esta tendencia, al igual que en el resto de España, no ha ido en paralelo a la generación de vivienda. De 2001 a 2010 se construyeron en todo el territorio nacional 5.240.772 viviendas. En la siguiente década, de 2011 a 2020, 734.659 casas, siete veces menos.
El criterio de aumentar la edificabilidad y crecer hacia arriba debe ir acompañado del de la heterogeneidad de usos
El problema de la vivienda es generalizado en todo el país a consecuencia de tres variables subyacentes a las que los gobiernos debemos hacer frente con políticas efectivas. Dos de ellas son la evolución demográfica al alza y la disminución de la construcción de viviendas en las ciudades. En solo tres años, de 2022 a 2025, la capital creció en 250.000 habitantes. Hoy, tenemos el mayor registro poblacional de toda la historia, con 3.527.924 personas que viven en Madrid. Sin embargo, esta tendencia, al igual que en el resto de España, no ha ido en paralelo a la generación de vivienda. De 2001 a 2010 se construyeron en todo el territorio nacional 5.240.772 viviendas. En la siguiente década, de 2011 a 2020, 734.659 casas, siete veces menos.
Madrid avanza en el aumento de la oferta de nueva vivienda con el desbloqueo de grandes desarrollos que permitirán sumar más de 200.000 viviendas en los próximos años, sobre todo a través de la Estrategia del Sur. Hablamos de ámbitos como el de Valdecarros (51.000 casas); Los Berrocales (22.000); Los Ahijones (19.000); El Cañaveral (14.000); Los Cerros (14.200) o Madrid Nuevo Norte (10.500), Santa Luisa y Borondo (3.655), Cárcel de Carabanchel (652), entre otros. Hemos impulsado el parque de vivienda en régimen de arrendamiento, y lideramos actualmente el ranking de vivienda pública de alquiler en España con más de 9.000 viviendas. Pese a todos los esfuerzos, nos enfrentamos a un tercer obstáculo que tenemos que sortear las grandes ciudades: la mayor parte del suelo está desarrollado.
En Madrid, el 98% del suelo es urbano consolidado. Y en este sentido, solo tenemos una palanca adicional o antídoto para dar respuesta a la acuciante crisis de vivienda: la intensificación del uso residencial bajo dos fórmulas. Por un lado, incrementar la edificabilidad en los ámbitos en los que no hemos llegado a alcanzar las cifras de una ciudad compacta. Por otro, crecer hacia arriba con levantes sobre edificios ya existentes.
La capital estará en condiciones de dar un salto significativo en su capacidad de generación de vivienda con el Plan Estratégico Municipal que se aprobará a principios de 2027, apoyándose en una planificación rigurosa y en un nuevo enfoque sobre cómo debe evolucionar la ciudad. Uno de los pilares de esta transformación será la intensificación residencial y la diversidad de usos.
Existe un consenso técnico respecto a la densidad de vivienda, que debe estar en torno a 70 viviendas por hectárea para lograr una ciudad compacta, eficiente y con servicios viables. Sin embargo, Madrid no es uniforme, y aplicar una cifra estándar de forma indiscriminada sería un error. El planteamiento es selectivo y por eso estamos identificando ámbitos concretos que actualmente están por debajo de ese umbral y donde es posible crecer con sentido.
Dicho de otro modo, la vivienda no puede ser lo único que predomine en un ámbito. El criterio de la intensificación residencial debe ir acompañado del de la heterogeneidad de usos. Sabemos que un tercio de las parcelas de Madrid tienen una relación equilibrada entre la intensidad del uso, es decir, la edificabilidad alta, y la diversidad del uso, pero quedan dos tercios en los que hay que compensar estas variables.
El crecimiento residencial en los diferentes ámbitos se apoyará en dos condiciones fundamentales. La primera es garantizar que los entornos estén preparados desde el punto de vista dotacional, que haya suelo disponible para equipamientos como centros educativos o sanitarios, zonas verdes suficientes y espacios públicos de calidad. La segunda es la conexión con nodos de transporte público. Intensificar el uso residencial con una red sólida de transporte permitirá absorber el crecimiento sin comprometer la movilidad, abriendo la puerta a incorporar más vivienda, especialmente protegida y asequible, reforzando la calidad de vida.
La capital de España no aspira a ser una ciudad dormitorio, sino, como decimos, una ciudad equilibrada. Por ello, cualquier proceso de intensificación también deberá preservar y fomentar la actividad económica. La armonía entre vivienda y usos productivos es clave para generar empleo, atraer inversión y consolidar barrios dinámicos. Una ciudad que ofrece oportunidades laborales es también una ciudad más habitable.
Sur y sureste
El gran potencial de crecimiento se encuentra en los desarrollos del sur y el sureste. Según los datos disponibles, existen 3.380 hectáreas en sectores en fase de gestión o urbanización con densidades en torno a 35 viviendas por hectárea. Repensar estos ámbitos bajo una lógica de ciudad compacta permitiría prácticamente duplicar esa densidad hasta acercarla a las 70 viviendas por hectárea.
Eso sí, el enfoque será siempre riguroso. No se trata de aplicar soluciones uniformes ni de señalar barrios concretos de manera indiscriminada. Cada ámbito será analizado en función de sus características, sus necesidades y su capacidad. Se respetarán los estándares dotacionales y las exigencias legales, garantizando que el crecimiento no comprometa los derechos ni la calidad de vida de los vecinos, sino que los refuerce.
Madrid ha entendido que el reto de la vivienda no se resuelve con una única medida, sino con una combinación de políticas coherentes. Intensificar donde tiene sentido, desarrollar donde hay capacidad, regenerar donde es necesario y equilibrar siempre usos y oportunidades. El objetivo no es solo multiplicar viviendas, sino las oportunidades de vivir en una ciudad que funcione, que integre y que mire al futuro con ambición.
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