A España le faltan ya unas 750.000 viviendas para cubrir la demanda existente, según los cálculos del Banco de España. Y la brecha sigue creciendo: si se mantienen los actuales flujos migratorios y el ritmo de creación de hogares (más de 200.000 al año), el déficit podría alcanzar el millón de viviendas en 2030. Cubrir ese agujero recae en buena medida sobre el sector de la construcción y promoción, que pide agilizar trámites burocráticos y liberar más suelo, aunque duda sobre la capacidad de sus empresas para crecer. Problemas de financiación y escasez de mano de obra se interponen en esa misión.
Promotores, constructores y expertos coinciden en que aumentar la oferta es imprescindible, pero discrepan sobre la capacidad real del sector para hacerlo
A España le faltan ya unas 750.000 viviendas para cubrir la demanda existente, según los cálculos del Banco de España. Y la brecha sigue creciendo: si se mantienen los actuales flujos migratorios y el ritmo de creación de hogares (más de 200.000 al año), el déficit podría alcanzar el millón de viviendas en 2030. Cubrir ese agujero recae en buena medida sobre el sector de la construcción y promoción, que pide agilizar trámites burocráticos y liberar más suelo, aunque duda sobre la capacidad de sus empresas para crecer. Problemas de financiación y escasez de mano de obra se interponen en esa misión.
Sobre el papel, existe poco desacuerdo sobre el diagnóstico. Promotores, constructores, entidades financieras y expertos coinciden en que el déficit de vivienda solo puede corregirse de forma sustancial aumentando la oferta mediante la construcción de nuevas casas, y que la tensión de los precios solo se rebajará si la mayoría de ellas son asequibles. Otras medidas pueden ayudar a aliviar parte de la presión. Entre ellas figura la movilización de la vivienda vacía, que el INE estima en unos cuatro millones de inmuebles, aunque el cálculo sigue rodeado de controversia, o la incorporación al mercado de las cerca de 61.500 viviendas procedentes de la Sareb y de distintos organismos públicos, hoy integradas en Casa 47. Sin embargo, en un parque residencial que supera los 27 millones de viviendas, ninguna de estas actuaciones tendría un impacto comparable al de levantar nuevos edificios y desarrollar más suelo residencial.
El déficit, además, no se distribuye de forma uniforme por el territorio. Según BBVA Research, Murcia, Canarias y la Comunidad Valenciana son las regiones que más necesidad de vivienda han acumulado en el último lustro. La presión seguirá aumentando en los próximos años, especialmente en la Comunidad Valenciana, Cataluña y Madrid, donde la creación de nuevos hogares continuará superando la capacidad actual de producción residencial. La estadística apunta así a una conclusión incómoda: el problema no es solo cuántas viviendas construir, sino dónde hacerlo.
Una cuestión central del debate es precisamente dónde levantar las viviendas que faltan. Para Xavier Vilajoana, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), el déficit es generalizado, pero el verdadero problema radica en la disponibilidad de suelo y en la capacidad de las ciudades para absorber el crecimiento demográfico que ha experimentado España en los últimos años. “Tenemos una realidad demográfica que nos ha sobrepasado. No teníamos previsto tener este incremento poblacional como lo hemos tenido”, sostiene. A su juicio, solo hay dos maneras de construir más pisos: “en horizontal o en vertical”. La primera opción exige ocupar más territorio y acompañarlo de inversiones en infraestructuras y transporte. “Empezaremos a solucionar el problema de la vivienda cuando seamos capaces de calcular las distancias en minutos y no en kilómetros”, incide. La otra pasa por incrementar la altura de los edificios residenciales, una vía que avala también el Banco de España.
El diagnóstico sobre la necesidad de acercar vivienda y empleo encuentra eco más allá del sector promotor. Pau A. Montserrat, profesor de Economía Financiera de la Universitat de les Illes Balears (UIB), considera que la respuesta pasa por conectar mejor las zonas donde existe margen para crecer con los grandes centros de trabajo. “No se trata solo de construir, sino de ver dónde se tiene que construir y cómo comunicamos estas zonas con los puntos de trabajo”, resuelve.
El economista considera, además, que el debate sobre la vivienda está condicionado por unos estándares residenciales heredados de otra realidad demográfica y económica. “Las casas de 100 metros cuadrados ahora mismo son casas de lujo”, afirma. “Nos guste o no, el estándar va a tener que ser una casa probablemente de 50 o 60 metros cuadrados”, añade. Este cambio obligaría a revisar normativas urbanísticas que fijan superficies mínimas y otras exigencias pensadas para un contexto muy distinto al actual.
La densificación de las ciudades emerge así como uno de los puntos de mayor consenso entre expertos y empresarios. Montserrat defiende que construir en altura permitiría aumentar la oferta sin seguir consumiendo suelo. “Se puede construir más arriba porque eso implica no utilizar un territorio finito”, explica. Una reflexión parecida realiza Jorge Ginés, director general de Asprima, quien considera que el urbanismo español tendrá que asumir el reto de ciudades más compactas. El directivo de la patronal madrileña de promotores pone como ejemplo municipios del área metropolitana de la capital, como Getafe o Leganés, donde en su opinión existe margen para crecer sin extender continuamente las fronteras urbanas.
Donde aparecen más diferencias es al evaluar si el sector dispone de músculo suficiente para responder al déficit actual. Desde la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), su presidente, Pedro Fernández Alén, reivindica la capacidad histórica de adaptación de la industria, y recuerda que durante los años del bum inmobiliario, España llegó a construir 680.000 viviendas anuales. Pese a que entonces el sector contaba con una fuerza laboral de 2,7 millones de trabajadores, y que hoy no llega al millón y medio, se muestra confiado. “La construcción siempre ha podido con todo. Siempre que se le ha puesto en dificultades”, señala. Desde su perspectiva, el principal desafío para la construcción es atraer mano de obra. “Cuanta más gente seamos capaces de atraer, más rápido se va a poder solucionar el problema de la vivienda”, incide.
Esta visión optimista es algo más cautelosa entre los promotores. Vilajoana admite que las empresas están lejos de los niveles máximos de actividad que alcanzaron antes de la crisis financiera, aunque cree que disponen de capacidad para adaptarse de forma progresiva al incremento de la demanda. También advierte de que el problema no es únicamente laboral: “Cuando hablamos de músculo, también nos referimos a músculo financiero”, señala, antes de lamentar que la inseguridad regulatoria reduzca el atractivo del sector para el capital privado. Aun así, considera que una respuesta gradual permitiría acompasar el crecimiento de la actividad a las nuevas necesidades del mercado.
Mucho más explícito es, en cambio, Ginés. El director general de Asprima cree que el sector no está preparado para aumentar de forma inmediata la producción hasta niveles cercanos a los que algunos estudios consideran necesarios. “Tal y como estamos ahora, no podríamos ponernos a construir 300.000 viviendas al año a partir de mañana”, afirma. Además de la falta de trabajadores, apunta al debilitamiento de una parte esencial del tejido empresarial que operaba durante el ciclo expansivo anterior. “La parte de los contratistas es la que se ha roto con el paso del tiempo, y es absolutamente necesaria en un contexto como el actual”, insiste. Se trata de un ecosistema formado por miles de pequeñas y medianas empresas cuya capacidad de crecimiento es hoy limitada, según reconoce.
Junto a la falta de trabajadores, todos los representantes del sector sitúan las trabas urbanísticas entre los principales cuellos de botella. Fernández Alén reclama una reforma de la legislación del suelo y denuncia la excesiva duración de los procedimientos administrativos. “Un desarrollo urbanístico tiende a alargarse entre ocho y quince años”, lamenta. También señala una paradoja cada vez más frecuente en los grandes núcleos urbanos: los operarios que deben construir las nuevas viviendas tienen dificultades para permitirse vivir en esas mismas ciudades. “La gente quiere comprar en las grandes ciudades, pero quien tiene que construir esas viviendas no puede vivir allí mientras trabaja”, alerta.
Más allá de la obra nueva, algunos expertos recuerdan que el déficit también puede mitigarse aprovechando mejor el parque existente. Montserrat sostiene que parte de las viviendas vacías podrían incorporarse al mercado mediante reformas o alquileres si existiera un marco más estable. Sin embargo, insiste en que la vivienda asequible presenta una dificultad añadida. “El único que puede construir vivienda asequible sin pensar en la rentabilidad es el sector público”, señala. Ya sea promoviendo directamente o contratando a empresas privadas, el profesor considera inevitable alguna forma de apoyo público si se pretende ofrecer viviendas por debajo de los precios de mercado. “Si pretendemos que el sector privado trabaje a pérdidas, no lo hará”, dice. De ahí que reclame consensos políticos duraderos y reglas previsibles: “La regulación del mercado de alquiler y del mercado inmobiliario requiere normas estables, predecibles y realizadas con la participación de técnicos”, concluye.
Esta reflexión resume uno de los grandes dilemas de la política de vivienda en España. Decidir cuánto debe construir el mercado y cuánto debe asumir el Estado para cerrar un déficit imparable que está cerca ya de alcanzar las seis cifras.
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