Comprar una vivienda es una misión cada vez más complicada para muchas personas en España. La escasez de inmuebles, el aumento de los precios y la dificultad para ahorrar impiden a muchas familias acceder a una hipoteca. La norma general que aplican los bancos es que no financian más del 80% del precio de compra, por lo que el comprador debe aportar ese 20% restante, además de los impuestos y otros costes, que suelen rondar otro 10% adicional. En la práctica, para una vivienda de 300.000 euros, eso supone disponer de antemano de unos 90.000, una cifra inasumible para muchas personas que quieren adquirir una casa. En este contexto han proliferado anuncios de intermediarios y plataformas que prometen conseguir hipotecas al 100% de financiación. Pero, ¿realmente es posible?
La continua subida del precio de la vivienda hace imposible para muchas personas ahorrar el dinero necesario para la entrada
Comprar una vivienda es una misión cada vez más complicada para muchas personas en España. La escasez de inmuebles, el aumento de los precios y la dificultad para ahorrar impiden a muchas familias acceder a una hipoteca. La norma general que aplican los bancos es que no financian más del 80% del precio de compra, por lo que el comprador debe aportar ese 20% restante, además de los impuestos y otros costes, que suelen rondar otro 10% adicional. En la práctica, para una vivienda de 300.000 euros, eso supone disponer de antemano de unos 90.000, una cifra inasumible para muchas personas que quieren adquirir una casa. En este contexto han proliferado anuncios de intermediarios y plataformas que prometen conseguir hipotecas al 100% de financiación. Pero, ¿realmente es posible?
La respuesta es sí, aunque con matices. Los bancos no promocionan hipotecas al 100% en sus portales web, pero sí hay algunos que llegan a conceder la financiación completa. No son ofertas a las que cualquier cliente pueda acudir ni están disponibles de forma generalizada y no las publicitan. Los ecos de la antigua crisis derivada de la burbuja inmobiliaria y el crédito fácil todavía resuenan entre las autoridades financieras y los bancos quieren evitar que se confunda conceder operaciones puntuales al 100% para clientes solventes con una situación de crédito irresponsable.
Según explican las fuentes bancarias consultadas, estos productos son excepcionales, los ofrecen muy pocas entidades y están reservados a perfiles concretos. Los bancos son muy selectivos a la hora de asumir riesgos y los supervisores mantienen una vigilancia estrecha sobre los niveles de endeudamiento. “Se siguen cerrando operaciones con financiación del 100%, pero son excepcionales y muy selectivas. No es el estándar del mercado. En 2026 la banca está siendo más prudente y, en general, compite más por el cliente solvente que por volumen, así que este tipo de operaciones se reservan para casos muy concretos, bajo condiciones muy específicas y en un número reducido de casos”, expone Jorge González-Iglesias Baeza, consejero delegado del bróker hipotecario Gibobs.
En algunos casos pueden ser una solución, pero es necesario leer las condiciones y hacer cálculos previos porque no son hipotecas para todo el mundo: implican endeudarse más, con un crédito más caro y cuotas mensuales más elevadas. Los expertos también advierten de que, al conllevar más riesgo, las entidades suelen pedir garantías y avales. “Cuanto más dinero le pidas al banco, más garantías te va a pedir. Nosotros no hacemos hipotecas al 100% porque no creemos que sean buenas para los clientes. Hay muy pocos bancos que las ofrezcan, te van a fijar un precio muy caro y normalmente a una persona que va por su cuenta no se las ofrecen”, añade Ricard Garriga, consejero delegado del bróker hipotecario Trioteca.
Según el experto, los tipos de interés de las hipotecas que cubren el 100% de la financiación son sensiblemente superiores, de entre el 4,5% y el 6%, prácticamente el doble que el 2,85% que se logra de media en España en las hipotecas fijas, según las estadísticas del Banco Central Europeo. Además, Garriga apunta que, para dar más seguridad al banco en caso de impagos, la entidad puede pedir una garantía como una segunda vivienda, propia o de algún familiar, o un avalista que responda en caso de impagos. “Nunca recomendamos avalar con una segunda vivienda porque en muchos casos es la de los padres, y en el supuesto de impago, el banco se queda con tu casa y la de tus padres”, advierte Garriga.
La lógica de los bancos es que, cuando el comprador aporta una parte significativa del precio de la vivienda, demuestra capacidad de ahorro y el riesgo para la entidad es menor porque ya ha pagado una parte. En cambio, cuando la hipoteca cubre prácticamente toda la operación, la entidad asume todo el riesgo ante una caída del mercado inmobiliario o si el cliente no puede devolver el préstamo. Por ello, cuanto más riesgo asume el banco, impone condiciones más duras.
“Si el banco financia más del 80%, normalmente está asumiendo más riesgo y eso suele reflejarse en unas condiciones menos favorables: tipo de interés algo más alto, más exigencia de vinculación o necesidad de garantías adicionales. Financiar el 100% puede resolver el problema de la entrada, pero no suele salir gratis en términos financieros. Puede tener sentido para perfiles con ingresos sólidos y estables que, aun no teniendo toda la entrada ahorrada, sí tienen capacidad clara de pago y una buena proyección financiera, pero no es una solución que recomendaríamos de forma generalizada”, explica González-Iglesias Baeza, de Gibobs.
También hay que tener en cuenta que se trata de un préstamo más exigente para el comprador porque, al financiar más parte de la vivienda, tendrá que pagar más intereses y cuotas más elevadas. “Al financiar más dinero, las cuotas mensuales son más altas y el total de intereses aumenta, por lo que no es tan conveniente para compradores con capacidad económica limitada. En un contexto de bajada del precio de la vivienda, el comprador podría llegar a deber al banco más de lo que vale el inmueble en el mercado”, advierte Jessica Llavero, experta en finanzas e hipotecas del comparador financiero SinComisiones.
Otros profesionales del sector, sin embargo, consideran que la falta de ahorro previo no siempre debe interpretarse como una señal de riesgo. Ricardo Gulias, de RN Tu Solución Hipotecaria, explica que existen perfiles solventes que pueden afrontar sin problemas una financiación elevada. “Hay clientes que llevan cinco o diez años pagando alquileres de 1.000 euros o más al mes y tienen una capacidad de pago demostrada, pero no han conseguido ahorrar la entrada porque el coste de la vivienda y de los alquileres se ha disparado. Para un banco, en algunos casos, ese historial puede aportar más seguridad”, detalla.
Por ello, la financiación al 100% puede ser una herramienta útil para compradores con ingresos estables que se encuentran atrapados en una dinámica en la que pueden asumir el pago de una cuota hipotecaria similar o incluso inferior a su alquiler, pero no logran reunir el capital inicial exigido para acceder a la compra. Según Gulias, se puede conseguir financiación a un tipo de interés de en torno al 3% y no se necesitan cumplir requisitos inalcanzables. “Existen los productos, pero hay que ser sensato. Rechazamos más propuestas de las que aceptamos, pero no hace falta ser un mirlo blanco ni un funcionario para conseguirlas”, apostilla.
El único banco que comercializa de forma abierta una hipoteca que financia el 100% de la compra es MyInvestor, y lo hace mediante una estructura en dos tramos. El primero cubre el 80% del valor de la vivienda (este es como el de una hipoteca convencional). El segundo tramo financia el 20% restante, con un tipo de interés más elevado o exigiendo garantías adicionales, como un seguro específico o el aval de una segunda vivienda. Fuentes del banco explican que se trata de una financiación para clientes solventes, con requisitos de estabilidad laboral, nivel de ingresos y tasa de esfuerzo que permitan asumir esa deuda. Es un ejemplo de cómo la financiación al 100% existe. Fuentes de bancos tradicionales explican que no existe un producto estandarizado ni abierto como el de MyInvestor, pero en operaciones puntuales y a clientes determinados sí las ofrecen.
En los últimos años también se han concedido hipotecas que van más allá del 80% gracias a los programas de avales públicos. El Gobierno y varias comunidades autónomas han puesto en marcha estas iniciativas destinadas a facilitar el acceso de los jóvenes a la vivienda. La fórmula es que la Administración avala una parte del préstamo, habitualmente hasta el 20% del valor del inmueble que normalmente no financiaría el banco. Abanca, Unicaja e Ibercaja ofrecen hipotecas al 100%. BBVA, Santander o ING llegan hasta el 95% de la financiación para personas menores de 35 años. Gracias a esa garantía pública, el cliente con ingresos estables y que permiten pagar la hipoteca sin comprometer su economía doméstica puede acceder a la hipoteca y el banco concede el préstamo sin asumir todo el riesgo.
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