Solo 15 de cada 100 berlineses viven en sus cuatro paredes en propiedad. El resto, de alquiler. La compra de una vivienda en Berlín es un lujo. Supone entre siete y diez veces el sueldo promedio anual. En Alemania, tres de cada cuatro personas de entre 25 y 45 años viven de alquiler. El partido Die Linke (La Izquierda) venció en las elecciones al Parlamento de Berlín con la promesa de resolver uno de los grandes problemas de los berlineses: la vivienda. El dilema es que su propuesta salta por el aire todos los esquemas: expropiar a los consorcios inmobiliarios como los gigantes Vonovia o Deutsche Wohnen, transfiriendo viviendas de grandes propietarios (tenedores con más de 3.000 cada uno) a un organismo público. Sería algo histórico. Nunca se utilizó el mecanismo constitucional (artículo 15) que lo permite. ¿Tendría sentido? Y, sobre todo, ¿qué resolvería?
El 85% de los berlineses viven de alquiler. Die Linke propone expropiar al gran tenedor con más de 3.000 viviendas
Solo 15 de cada 100 berlineses viven en sus cuatro paredes en propiedad. El resto, de alquiler. La compra de una vivienda en Berlín es un lujo. Supone entre siete y diez veces el sueldo promedio anual. En Alemania, tres de cada cuatro personas de entre 25 y 45 años viven de alquiler. El partido Die Linke (La Izquierda) venció en las elecciones al Parlamento de Berlín con la promesa de resolver uno de los grandes problemas de los berlineses: la vivienda. El dilema es que su propuesta salta por el aire todos los esquemas: expropiar a los consorcios inmobiliarios como los gigantes Vonovia o Deutsche Wohnen, transfiriendo viviendas de grandes propietarios (tenedores con más de 3.000 cada uno) a un organismo público. Sería algo histórico. Nunca se utilizó el mecanismo constitucional (artículo 15) que lo permite. ¿Tendría sentido? Y, sobre todo, ¿qué resolvería?
Mientras que Alemania es el país con menos propietarios de vivienda de la UE, España es uno de los que presentan una mayor cuota de hogares en propiedad. No solo interviene, pues, lo económico, sino la actitud vital y la mentalidad colectiva. Y, por supuesto, la inmigración. Desde 2015 han entrado 3,2 millones de refugiados en un país en el que la riqueza patrimonial de los hogares se decide en el inmueble. Quien tiene casa propia dispone de más patrimonio que la mayoría. Y la mayoría no tiene casa propia.
No obstante, ante la propuesta de Die Linke, Alemania se lleva las manos a la cabeza. La Izquierda no debe gobernar en Berlín, exige el canciller Friedrich Merz. Björn Finke, comentarista del diario liberal de izquierda Süddeutsche Zeitung, opina: “Sería erróneo y peligroso” porque encarecería el crédito inmobiliario (la propiedad dejaría de ser una garantía segura), dispararía la deuda de Berlín y asustaría a los inversores. Incluso el diario izquierdista TAZ señala que la expropiación no creará ni una sola vivienda. Pobre y sin casa: el patrimonio mediano por adulto es casi el doble en España que en Alemania. En España ascendía a 95.290 euros a finales de 2025, frente a 45.679 euros en Alemania.
El hogar privado alemán tiene un patrimonio mediano de 120.300 euros; el español, de 197.000, según datos del BCE y del Institut der Deutschen Wirtschaft (un think tank) publicados en 2026, pero referidos a 2024. También el Global Wealth Report 26, de UBS, apunta esa diferencia entre la elevada riqueza de una minoría y los escasos recursos de las clases bajas y medias bajas en Alemania.
La clave es la vivienda. Menos de la mitad de los hogares germanos vive en sus cuatro paredes propias. Según el instituto de investigación Pestel Institut, solo el 43,5% de los hogares tenía casa propia en 2025. En Berlín, el porcentaje apenas supera el 15%, lo que se explica también por la historia del siglo XX y la diferencia entre el patrimonio de la población occidental (más elevado) y el de la oriental (ex-RDA). El Bundesbank lo resume así: “La principal razón del bajo patrimonio de los hogares alemanes en comparación con Europa es la baja cuota de propiedad de vivienda, del 42%”. ¿Pero expropiar? Implica un complejo dilema legal y financiero.
Matthias Günther, responsable del estudio del Pestel Institut, apunta más razones de la escasez de vivienda: los elevados costes de construcción, los crecientes tipos de interés y la deficitaria política de construcción de vivienda. “Incluso en las regiones con precios estancados, ni siquiera las parejas con dobles ingresos medios pueden financiarse la compra de un piso”. Mientras que los costes de construcción ascendieron un 160% desde el año 2000, los precios de consumo subieron el 64%. Günther propone que el Gobierno incentive la compra de vivienda como fórmula de ahorro para la vejez. También en Alemania, la pobreza de los mayores está vinculada a disponer de casa propia.
El coste de expropiar
En la capital por sí sola faltan 56.000 viviendas; 1,4 millones en Alemania. Die Linke propone expropiar a consorcios con más de 3.000 viviendas de alquiler, que pasarían a manos del Estado de Berlín. Sobre todo, afectaría a Vonovia, a su filial Deutsche Wohnen y a Adler Group, Grand City Properties y Heimstaden. El correspondiente proyecto de ley lo presentaría la política Elif Eralp durante su primer año en el Gobierno. La Izquierda de Eralp se convirtió en la fuerza más votada (25,7%), pero deberá gobernar en coalición. Una de las cuestiones que habrá que evaluar es que los alquileres de Vonovia están en el promedio de Berlín. Otra, el precio que debería pagar la ciudad a los expropiados por las viviendas. Solo si se paga un precio por debajo de su valor, Berlín podría bajar el alquiler. Según el Tribunal Constitucional, la indemnización debería ser “justa”. El Ayuntamiento financiaría las compras endeudándose.
Die Linke propone pagar por debajo de su valor en el mercado. En cualquier caso, habría que pagar indemnizaciones por 36.000 millones de euros (según el Tribunal de Cuentas berlinés), lo que provocaría un endeudamiento asfixiante de la ciudad. Además, habría que administrar y asumir los costes de reformas de las 220.000 viviendas (que Berlín compraría y gestionaría) y los de la gestión del organismo público que se constituya.
Tras la caída del muro de Berlín, la Administración se sintió desbordada y privatizó las sociedades inmobiliarias públicas de la RDA vendiendo a empresas como Vonovia. ¿Resolvería Die Linke el problema de la vivienda en Berlín? No, dicen los institutos de investigación económica. El mercado necesita casas nuevas con costes de construcción más bajos. El elemento más elevado es en este momento el precio del suelo. Los investigadores recomiendan que la Administración pública construya vivienda barata para alquilar y la administre a largo plazo.
En Berlín, los alquileres se duplicaron entre 2015 y 2025. Elif Eralp, la candidata de Die Linke, busca una solución, pero no puede gobernar sola y su futuro está en el aire porque ni Los Verdes (la mitad de sus votantes está en contra) ni los socialdemócratas apoyarán la expropiación. Incluso Merz quiere prohibir por ley federal que los Estados federados expropien grandes carteras de viviendas.
Entretanto, las acciones de Vonovia siguen cayendo. Su director ejecutivo, Luka Mucic, argumenta que la solución pasa por construir más y no por torpedear la inversión. El tope al alquiler de Berlín en 2020 provocó una huida masiva de inversores, que paralizaron sus proyectos de compra y rehabilitación, y hundió la oferta de viviendas en alquiler. Surgieron modalidades como el alquiler solo por enchufe o contratos paralelos (pactando el precio legal, pero añadiendo partidas extra como, por ejemplo, por mobiliario o cocinas). El Tribunal Constitucional tumbó la ley de control de precios en 2021.
Alemania es un país con una fuerte concentración de riqueza extrema. En las escalas internacionales de riqueza patrimonial, ocupa posiciones mucho más altas en riqueza media de la población que en riqueza mediana, lo que indica una fuerte concentración de riqueza extrema en la parte alta de la escala.
En 2025 había un millón de viviendas sociales en Alemania. A principios de los 90, había tres millones. Los gobiernos, el central y los de los Estados federados, se proponen ahora fomentar la construcción de casas baratas para inquilinos. Es el nuevo eje alemán de la política de vivienda.
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