Alguien que se haya pasado el último lustro debajo de una piedra, sin ver noticias ni redes sociales, hasta se alegraría al saber que los inquilinos representan ya un 25% del mercado inmobiliario español, según datos de 2025 de Fotocasa. ¡Bien!, podría pensar, nos acercamos a cifras europeas en alquiler de vivienda; al 53% de Alemania, al 39% de Dinamarca y al 32% de media de la UE, según estadísticas de 2024 de Eurostat. La enorme y dramática diferencia estriba en que el 50% de quienes alquilan en España lo hacen a la fuerza porque no pueden comprarse una casa.
La estabilidad de rentas favorece la propiedad
Una conclusión interesante que se puede inferir de los datos ofrecidos por la Generalitat de Cataluña es que un mercado del alquiler no tan tensionado, más calmado y con menos incertidumbres, favorece la compra de vivienda a medio plazo. “Una familia de alquiler en un contexto alcista, sin saber si le renovarán el contrato y se tendrá que ir a otro piso, y a ver a qué precio, no se plantea ahorrar para comprar”, argumenta Jordi Mas. “En un escenario más estable, la gente termina planteándose comprar”, señala el director general de Vivienda.
Mas también considera que las rentas topadas en precios, largas y sin sobresaltos, son una estrategia de ahorro para los inquilinos, y una de las razones por las que el número de compra-ventas en la comunidad catalana va al alza: entre 2024 y 2025 su número se incrementó en un 13,50%; en España, un 10,70%; en Madrid, un 5%. Los precios subieron un 6,40%, un 9,50% y un 16%, respectivamente, en esos mismos territorios. Un 11,31% de quienes compraron un inmueble en Cataluña durante 2025 tenía menos de 31 años; el porcentaje fue del 8,61% en el resto España y del 7,91% en Madrid.
En paralelo, el Gobierno catalán ha lanzado un incentivo para la emancipación: se trata de un préstamo que cubre hasta el 20% del precio de compra de una primera vivienda, con un tope de 50.000 euros. “Llevamos más de 1.000 operaciones firmadas”, reconoce Jordi Mas.
El alquiler se ha convertido en el refugio forzoso para aquellos que no pueden comprar una vivienda, pero a medida que la crisis habitacional se agrava, incluso este recurso peligra para los ciudadanos que ya no pueden ser ni propietarios ni arrendatarios, muchos de los cuales son expulsados cada vez más lejos de las urbes
Alguien que se haya pasado el último lustro debajo de una piedra, sin ver noticias ni redes sociales, hasta se alegraría al saber que los inquilinos representan ya un 25% del mercado inmobiliario español, según datos de 2025 de Fotocasa. ¡Bien!, podría pensar, nos acercamos a cifras europeas en alquiler de vivienda; al 53% de Alemania, al 39% de Dinamarca y al 32% de media de la UE, según estadísticas de 2024 de Eurostat. La enorme y dramática diferencia estriba en que el 50% de quienes alquilan en España lo hacen a la fuerza porque no pueden comprarse una casa.
Lo que está ocurriendo “no es una señal de modernización del mercado residencial, sino la única solución o vía de acceso a un techo propio; es por obligación, no por elección”, puntualiza María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, que concatena las principales razones: comprar una vivienda es cada vez más caro, los salarios no suben, ni mucho menos, en la misma proporción, y las trayectorias laborales se vuelven más inestables.
“En los llamados mercados calientes, el precio de la vivienda se ha multiplicado casi por dos desde 2014 por una descompensación entre la oferta y la demanda”, incide Leandro Escobar, profesor de Economía de Comillas ICADE y experto en mercado inmobiliario. Según las cuentas que hace a vuela pluma, un piso de 90 metros cuadrados cuesta unos 200.000 euros, de los que el banco concede el 80%, en una hipoteca a 30 años; a ello se le añade otro 10% de gastos (entre impuestos, notario y registro). Lo gravoso no es tanto la mensualidad, “unos 600 euros, asumible para una familia con dos sueldos de 1.500 euros”, estima Escobar, sino a esa cantidad inicial que deben desembolsar —puede ascender hasta los 60.000 euros— y que precisa entre ocho y 10 años de ahorro de una familia, calcula el experto, y bastante más si se trata de una persona sola.
Refugio encarecido
La ausencia de barrera inicial de entrada ha hecho del arrendamiento un refugio para quienes no pueden acceder a la compra. En 2018 era la opción residencial del 18% de la población; en siete años ha subido siete puntos. En paralelo se ha producido una escalada de la cuantía media de las rentas, según detecta el Observatorio del Alquiler de la Fundación Alquiler Seguro: de los 857 euros mensuales de 2018 a los 1.205 del primer trimestre de 2026 (en 2025 eran 1.184 euros); en este tiempo solo se ha producido un descenso, en 2021, por la pandemia: bajó a los 819 euros, pero enseguida remontó el vuelo y está poniendo a muchos inquilinos entre la espada y la pared. En 2023, la tasa de sobrecarga de los hogares inquilinos a precio de mercado se situaba en el 30,6% en España, el 32,6% en Cataluña y el 20,3% en la UE, según datos de la Generalitat de Cataluña; en 2024, los porcentajes habían variado al 28,1%, 25% y 19,2%, respectivamente.
“Un 23% de inquilinos está recortando en gastos de alimentación para hacer frente a su alquiler”, avisa Matos. El 21% pide prestado dinero a familiares o amigos para cubrir los gastos iniciales (fianza de entre uno y tres meses, primer mes por adelantado); el 6%, se endeuda. Si el panorama no pinta bien, la más que previsible subida de los tipos de interés vendrá a encarecer las hipotecas, desincentivará la compra y aumentará aún más la presión sobre el mercado del alquiler, indican las previsiones de Matos.
Además, cabe preguntarse qué va a ocurrir con los más de 630.000 inmuebles cuyos contratos de arrendamiento vencerán en 2026. Son los firmados en 2021, con cinco años de vigencia, más los suscritos en 2019 con grandes tenedores y siete años de vida. En febrero, un artículo de EL PAÍS calificaba el fenómeno como el gran apagón inmobiliario. Por lo pronto, el 58% de los propietarios encuestados para la radiografía del mercado de la vivienda 2026 de Fotocasa tienen pensado subir las rentas o buscarse “inquilinos más solventes” cuando venzan sus contratos, según puede leerse en este estudio; el 34% planea retirar su vivienda del mercado del alquiler de larga duración. Matos reclama para ellos mayores garantías y seguridad jurídica.
Hace ocho meses, el casero de Juan y Paca, con el que tienen buena relación, les anunció que a fin de contrato (fueron de los que firmaron en 2021, por cinco años) debían irse. Pagan 550 euros al mes, lo que no es descabellado en la zona costera de Almería en la que se encuentra el que hasta finales de junio será su hogar. Ser propietarios en la zona está por encima de sus posibilidades, y casi todas las ofertas de alquiler son de temporada: el inquilino entra en septiembre, sale en junio, y en verano el inmueble se dedica a vacacional. Las dos o tres casas que han encontrado para vivir todo el año son más pequeñas que la actual y superan los 800 euros mensuales de renta. Han decidido comprar un piso en un pueblo del interior, cercano a la ciudad. “Nos hemos visto atrapados en una ratonera. El mercado inmobiliario nos ha expulsado de nuestro barrio, donde hemos criado a nuestros hijos y queríamos estar”, denuncia Juan.
Recuerdan que cuando llegaron al barrio hace 13 años no tenían ahorros suficientes como para comprar, y tampoco sabían si Almería sería su destino definitivo. Se instalaron en un apartamento de dos dormitorios, al lado del mar, por 340 euros al mes. “Teníamos Cabo de Gata al lado, y la ciudad cerca; sentíamos que habíamos encontrado nuestro sitio”, dice Juan. En 2015, la propietaria les propuso vendérselo por 85.000 euros. Paca estaba embarazada de su primer hijo y les dio un poco de vértigo meterse en ese gasto. Estaban bien de alquiler. Rechazaron la oferta, decisión que ahora lamentan. “Actualmente, ese apartamento vale 190.000 euros”.
Los analistas perciben una ralentización —que no descenso— en la escalada de los precios del alquiler en España durante los últimos seis meses , tras cuatro años de máximos históricos: del 10% al 5% de crecimiento. Matos lo achaca al hecho de que los inquilinos están llegando al límite de su capacidad de pago. “Si siguen subiendo los precios, dejará de haber demanda”, vaticina. Igualmente, parece estar desacelerando la contracción del mercado, según el barómetro del Observatorio de Alquiler Seguro correspondiente al primer trimestre de 2026: el número de inmuebles disponibles para inquilinos seguirá cayendo a lo largo del año, de los 683.920 de 2025 a los 669.529 (un 2,1% menos), cuando entre 2024 y 2025 la reducción de la oferta fue del 4,7%. “Podría apuntar hacia una fase de estabilización muy lenta, aunque el volumen total de vivienda disponible todavía no ha encontrado su suelo”, concluye el análisis.
Cataluña ha sido pionera en implantar la Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda (2023). Ha declarado 271 municipios de mercado residencial tensionado (Barcelona entre ellos), y allí ha impuesto topes de precios y medidas de control de los pisos turísticos. En contra del parecer de Matos, y en general del sector inmobiliario, “los datos demuestran que la Ley está funcionando”, asegura Jordi Mas, director general de Vivienda de la Generalitat, con un buen puñado de gráficas en la mano. Entre 2024 y 2025, los alquileres subieron un 1,96% en la comunidad autónoma, frente al 9,77% que registró el conjunto del Estado.
Según el último informe interanual del portal inmobiliario Idealista, en mayo de 2026 prácticamente todas las capitales españolas analizadas tenían precios más altos que en mayo del año pasado. Madrid, un 7,8% más; Alicante, un 8,3%; Palma, un 8,2%; Málaga, un 5,2%; Valencia, un 5,1%; Bilbao, un 4,2%; Sevilla, un 6,7%. Las dos únicas excepciones fueron Barcelona, que ha bajado un 6,1%, y Tarragona, con un 1,2% menos.
Vasos comunicantes
Cuando el departamento de Vivienda de la Generalitat de Cataluña fijó topes al alquiler de larga duración y puso coto a los pisos turísticos, el sector inmobiliario rápidamente advirtió de una contracción de la oferta, debido a que muchos inmuebles se estaban yendo al alquiler de temporada, o directamente se ponían en venta. Es lo que Miguel Mayorga, profesor de la Universidad Politécnica de Cataluña (UPC), investigador en su Laboratorio de Urbanismo, y colaborador del Máster de Urbanismo y Ciudad de la UOC, denomina vasos comunicantes: cuando una regulación entra por la puerta pero deja abierta una ventana, siempre habrá quien aproveche el resquicio para saltar por ella. En diciembre de 2025, el Parlament aprobó la Ley que regula el control de precios del alquiler de temporada y de habitaciones. “Existe una mayor conexión entre el alquiler de temporada y el turístico; en ellos se dan perfiles más depredadores”, identifica Mas.
En el último trimestre de 2023, el saldo de contratos de alquiler de vivienda habitual en Cataluña (esto es, las altas menos las bajas) fue de 5.499; en el último trimestre de 2025, de 1.882. Lo que demuestran estos datos, a juicio del director general de Vivienda, no es que la oferta haya disminuido —al contrario, “el número de viviendas alquiladas se está incrementando”, insiste—, sino que lo que ha sufrido un frenazo abrupto ha sido la rotación de inquilinos, y, consecuentemente, la sucesión de altas y bajas. ¿Motivo? Los contratos son más largos y ya no existen tantos incentivos para cambiar. En el mismo periodo, los acuerdos de alquiler de temporada en la comunidad autónoma han bajado desde los 1.795 hasta alcanzar un saldo negativo de 1.233 inmuebles.
Independientemente de su defensa o rechazo a la regulación de precios, los expertos consultados coinciden en la urgencia de ampliar el parque de vivienda accesible destinada al alquiler. El primero, Mas, que asume que esa carencia es una parte del problema. Recuerda que solo un 3% de los hogares de Cataluña son de alquiler social. El Plan Territorial Sectorial de Vivienda de Cataluña pretende alcanzar el 15% —tanto de compra como de alquiler— en todas las grandes ciudades de la región. Para ello impulsa un programa que sacará al mercado 50.000 viviendas públicas de alquiler asequible y protegido en cinco años, entre adquisiciones de inmuebles por parte de las administraciones, nuevas construcciones y acuerdos público-privados con empresas o promotores del tercer sector, mediante fórmulas de cesión de uso y gestión.
Gestionar lo existente
Para garantizar el derecho a un techo digno, Mayorga apuesta menos por la construcción y más por la gestión de inmuebles existentes. Concede mucha importancia a la escala metropolitana, a la que pide proteger en términos de calidad de vida. “Se han construido muchas urbanizaciones en las afueras con esa idea perversa de pensar, bueno, son familias que ya tienen su casa y dos coches, no es importante que dispongan de servicios”, argumenta el docente de la UPC.
El urbanista reivindica recuperar esa ciudad compacta, y defiende lo que denomina “estrategia de repoblación de las ciudades”, entendiendo que los modelos de vida han cambiado y que toca tirar de fórmulas creativas y adaptadas a los nuevos tiempos. Por ejemplo, un ayuntamiento puede comprar bajos sin uso y convertirlos en vivienda; o apartamentos muy grandes —como los que existen en el Eixample barcelonés— y dividirlos en pisos más pequeños, dimensionados según el tamaño de las familias actuales. “Pero regulando, siempre. Todas estas nuevas posibilidades, si no se regulan, va a ser un negocio para los de siempre”, concluye.
La estabilidad de rentas favorece la propiedad
Una conclusión interesante que se puede inferir de los datos ofrecidos por la Generalitat de Cataluña es que un mercado del alquiler no tan tensionado, más calmado y con menos incertidumbres, favorece la compra de vivienda a medio plazo. “Una familia de alquiler en un contexto alcista, sin saber si le renovarán el contrato y se tendrá que ir a otro piso, y a ver a qué precio, no se plantea ahorrar para comprar”, argumenta Jordi Mas. “En un escenario más estable, la gente termina planteándose comprar”, señala el director general de Vivienda.
Mas también considera que las rentas topadas en precios, largas y sin sobresaltos, son una estrategia de ahorro para los inquilinos, y una de las razones por las que el número de compra-ventas en la comunidad catalana va al alza: entre 2024 y 2025 su número se incrementó en un 13,50%; en España, un 10,70%; en Madrid, un 5%. Los precios subieron un 6,40%, un 9,50% y un 16%, respectivamente, en esos mismos territorios. Un 11,31% de quienes compraron un inmueble en Cataluña durante 2025 tenía menos de 31 años; el porcentaje fue del 8,61% en el resto España y del 7,91% en Madrid.
En paralelo, el Gobierno catalán ha lanzado un incentivo para la emancipación: se trata de un préstamo que cubre hasta el 20% del precio de compra de una primera vivienda, con un tope de 50.000 euros. “Llevamos más de 1.000 operaciones firmadas”, reconoce Jordi Mas.
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