La vivienda sigue siendo uno de los principales problemas para millones de españoles. Los precios continúan desbocados y, tras el desahucio de una octogenaria en Madrid, han provocado una protesta en la Puerta del Sol que recuerda a los inicios del 15M. Repasamos en siete claves cómo hemos llegado hasta aquí.
Los precios han subido un 80% desde 2015. Desde entonces también ha crecido la población, han aflorado miles de pisos turísticos y los extranjeros no residentes han comprado más de 500.000 viviendas, mientras solo se han construido 850.000
La vivienda sigue siendo uno de los principales problemas para millones de españoles. Los precios continúan desbocados y, tras el desahucio de una octogenaria en Madrid, han provocado una protesta en la Puerta del Sol que recuerda a los inicios del 15M. Repasamos en siete claves cómo hemos llegado hasta aquí.
El precio de la vivienda ha subido más que rentas y salarios
Los precios de compra y alquiler se han disparado desde 2015. Durante la crisis, el mercado inmobiliario naufragó y el valor de los pisos cayó, pero con la recuperación económica volvieron a encarecerse. Desde entonces, también han subido los salarios y, sobre todo, las rentas, empujadas por la caída del desempleo. Pero no ha sido suficiente: entre 2015 y 2025 la renta media por persona creció un 50% y los salarios, alrededor del 30%, mientras que comprar una casa se encareció un 80% y alquilarla, un 87%.
Una parte importante de la subida general la explican las zonas con mayor demanda. Los precios de venta han crecido más que la media en Madrid (99%), Baleares (95%) y Cataluña (88%).
Casi siete de cada diez jóvenes viven con sus padres
Los principales damnificados de esta subida de los precios son los jóvenes. En España siete el 69% de las personas de 18 a 34 años viven con sus padres. El fenómeno no es nuevo. En medio de la crisis, en 2010, eran el 52%. Desde entonces ese número no ha parado de crecer y registró en 2025 su máximo, situándose en Europa solo por detrás de Croacia y a la altura de Italia y Eslovaquia.
La población se ha disparado en varias provincias
Un factor que explica la escalada de precios es que en muchos lugares la demanda de vivienda ha crecido empujada por el aumento de la población. Desde 2015, España ha aumentado su población en más de tres millones de habitantes, casi un 7%. Ese crecimiento ha sido más intenso en Madrid (793.000 habitantes más, un 12%), Barcelona (556.000, un 10%), Valencia (279.000, un 11%) o Alicante (242.000, un 13%), que también son algunas de las regiones donde se han registrado las mayores subidas de precio.
La mayor parte de esta nueva población procede del extranjero: los residentes nacidos en otro país han pasado de 5,8 millones en 2015 a más de 10 en 2026.
Las pernoctaciones en pisos turísticos se han duplicado
Al aumento de la población se ha unido un espectacular crecimiento del número de turistas, lo que también ha tenido repercusión en el mercado inmobiliario de muchas provincias. Desde 2018, España ha duplicado el número de pernoctaciones en pisos turísticos, según la estadística de estancias cortas ofertadas en portales online que recoge Eurostat. En la provincia de Málaga se registraron en 2025 más de 26 millones de pernoctaciones en este tipo de alojamientos, más del doble que en 2018. Le siguen Alicante, Las Palmas y Barcelona.
Otra estadística experimental del Instituto Nacional de Estadística cifraba en mayo en 341.000 el número de viviendas turísticas en España, 41.000 menos que un año antes. Destacan de nuevo Málaga (45.000) y Alicante (32.000).
La demanda crece y se suma la de extranjeros no residentes
Los precios de compra han crecido al ritmo que crecía la demanda de vivienda. Tras el estallido de la burbuja, el número de transacciones inmobiliarias cayó de 836.000 en 2007 a apenas 300.000 en 2013, más del 60%. Desde entonces las compraventas han crecido casi sin parar —solo frenaron en 2020, durante la pandemia, y en 2023— y el último año llegaron a 750.000.
Una de las novedades ahora es el peso de los extranjeros no residentes en las compraventas de viviendas. Entre 2007 y 2014 sumaron 181.000 transacciones; desde 2015, más de 500.000, un 8% del total. En algunas provincias esta proporción es aún mayor: en Baleares y Málaga superan el 20%, y en Alicante superan el 30%.
Menos construcción que nunca y que en la mayoría de países europeos
En los noventa, se construían en España alrededor de 250.000 viviendas cada año. Durante la burbuja el ritmo se multiplicó y llegaron a construirse más de 600.000 al año. Después del crac cayeron el empleo y la demanda, y se dejó de construir. Pero la recuperación económica no ha traído nuevas casas. En 2025 se terminaron 91.000 viviendas, poco más de un tercio de las que se hacían en los noventa y menos de las que demandan los nuevos hogares. La semana pasada, la subgobernadora del Banco de España elevaba a un millón el déficit de viviendas para 2028 si no cambian las circunstancias. Al ritmo de construcción actual, y sin contar con el incremento de población que se prevé para los próximos años, tardaríamos más de una década en construirlas.
España construye poco si la comparamos con otros países europeos. Según Hypostat, en 2025 se terminaron 1,85 viviendas por cada 1.000 habitantes. Son menos que las que se construyen en Reino Unido (2,04), Alemania (2,47) o Grecia (2,62), que también sufrió una fuerte crisis inmobiliaria. Más lejos quedan Austria (5,94), Dinamarca (6,32) o Irlanda (6,61).
Un parque de vivienda social muy pequeño
Otro de los factores que empujan los precios es la falta de vivienda social. Según el último boletín publicado por el Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda, en España hay 318.000 viviendas públicas, apenas un 1,7% de las viviendas principales y un 1,3% del parque total de viviendas.
La comparativa con otros países europeos es complicada, porque la definición de vivienda social varía en cada país y las cifras cambian ligeramente según la fuente. Pero en algo coinciden: España queda muy lejos del resto. Según la OCDE, en Países Bajos el 34% del parque de vivienda se destina al alquiler social. Le siguen Austria (24%), Dinamarca (21%), Reino Unido (16%) y Francia (14%).
Los mismos datos sitúan a Alemania en el 2,6%, con alrededor de un millón de viviendas sociales. Pero Housing Europe suma a ese millón otros 4,4 millones de viviendas municipales y cooperativas.
Para que España alcanzara el 10% de viviendas sociales, debería construir más de 1,6 millones de viviendas públicas, más que todas las libres y protegidas que se han construido desde 2010.
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