La vivienda estaba a punto de estallar, y lo hizo por la costura del alquiler: la tensionó la brecha de precios subiendo el triple que los salarios, pero lo interesante es qué explica esa brecha. En una palabra: escasez. En España se alquila sobre todo vivienda de segunda mano, no edificios levantados para alquilarse. Puede parecer contraintuitivo entonces que la solución para este colapso empiece por construir más, pero fijémonos en cómo suele funcionar el flujo de los hogares en España: un hogar de nueva creación (migrante que llega, joven que se emancipa, familia que se forma) busca sobre todo alquilar. Habitualmente se pasaba ahí un tiempo y luego compra. Pero ese tránsito se nos ha atascado: de los hogares de quienes nacieron entre 1986 y 1995, el 38% vive de alquiler a precio de mercado cuando tiene 35 años. Son diez puntos más que la generación anterior a esa misma edad. Y triplica la tasa de los boomers.
Cada vez más hogares alquilan, pero quedan menos pisos libres para quien busca. La vivienda nueva, aunque se venda, es lo que vuelve a mover el flujo.
La vivienda estaba a punto de estallar, y lo hizo por la costura del alquiler: la tensionó la brecha de precios subiendo el triple que los salarios, pero lo interesante es qué explica esa brecha. En una palabra: escasez. En España se alquila sobre todo vivienda de segunda mano, no edificios levantados para alquilarse. Puede parecer contraintuitivo entonces que la solución para este colapso empiece por construir más, pero fijémonos en cómo suele funcionar el flujo de los hogares en España: un hogar de nueva creación (migrante que llega, joven que se emancipa, familia que se forma) busca sobre todo alquilar. Habitualmente se pasaba ahí un tiempo y luego compra. Pero ese tránsito se nos ha atascado: de los hogares de quienes nacieron entre 1986 y 1995, el 38% vive de alquiler a precio de mercado cuando tiene 35 años. Son diez puntos más que la generación anterior a esa misma edad. Y triplica la tasa de los boomers.
Además, mientras millenials y muchos X se quedaban en el alquiler, entre 2021 y 2025 se formaron 1,2 millones de hogares nuevos. Así, los que se quedan y los que llegan acaban repartiéndose el mismo espacio, porque en España en ese mismo periodo se han terminado menos de 470.000 viviendas nuevas. El flujo se ha atascado: pocos hogares ya formados hace tiempo pueden comprar; porque no hay oferta nueva suficiente, porque van a adquirir entonces las mismas viviendas que ya existen, y por ellas compite todo el mundo (casi ocho de cada diez compraventas de 2025 fueron de segunda mano); y porque como el alquiler es tan caro a muchos no les queda margen de ahorro para asumir una entrada del 20% del precio de compra, que a su vez sube y sube porque el bien (la vivienda para compra) es escaso.
Por eso cada vez más gente vive de alquiler: el 20,2% de los hogares en 2025, frente al 17,5% en 2018. Eso no quiere decir que la oferta efectiva sea mayor, sino que los pisos cambian menos de inquilino. También salen menos al mercado: entre 2018 y 2025, los anuncios de alquiler de larga duración en idealista pasaron de 903.000 a 510.000. Y en la semana de los decretos de prórroga, del 29 de septiembre al 5 de octubre, volvieron a caer en las diez ciudades más pobladas: un 12,5% en Murcia, un 9,2% en Madrid, un 7,5% en Valencia.
Así que construir, aunque sea para que la gente compre y viva, ayudará al alquiler: descomprime la cola y deja avanzar a los siguientes. Lo esperable es que además se moderen los precios de compraventa porque abunda más el bien en cuestión. Pero aunque no fuera así, debería bastarnos con un poco de aritmética. Porque hoy el mismo espacio se reparte entre cada vez más gente, y a cada uno le toca menos. Y a quien menos, al último en llegar: quien tiene menos ingresos, menos avales.
Cierto es que esto tardará años. Entonces, ¿qué hacemos mientras tanto con el mercado de alquiler? Si la hipótesis (para mí bastante sólida, porque acumula evidencia en el mundo entero más allá de los datos que doy arriba) de que las políticas puestas en marcha son contraproducentes para resolver la escasez es cierta, ¿qué hacemos? ¿Dejar que el mercado se autorregule? No bastará. Hay que reconsiderar controles y prórrogas para volver a incentivar alquiler de largo plazo, pero a la vez hay que intervenir en otros puntos para asegurar abundancia de oferta.
Por ejemplo, un seguro público de impago que reparta entre todos el riesgo que hoy una prórroga carga sobre cada propietario. Si el casero sabe que va a cobrar, deja de elegir por la nómina. En Francia, el sistema público de aval de alquiler Visale superó este verano los dos millones de garantías; nueve de cada diez inquilinos que cubre no pasarían los filtros habituales. En España existe una primera versión desde diciembre de 2025 pero hay que ampliarla, robustecerla, y asegurar que aplique en toda comunidad autónoma.
También, que la administración haga de intermediaria, como en el programa vasco Bizigune. La sociedad pública Alokabide toma el piso vacío durante seis años, paga al propietario cada mes haya o no inquilino y lo realquila a hogares que pagan según sus ingresos.
Y comprar, quizás a lo grande: un parque público de alquiler no tiene por qué esperar a la obra nueva, aunque la necesite a largo plazo. ¿Por qué no hablar con grandes fondos, a ver quién quiere vender, el qué, dónde, y a qué precio?
Y donde el problema es local, desincentivar los usos que compiten con la residencia: el alquiler turístico y de corta estancia, las viviendas de uso esporádico. Impuestos con puntería, barrio a barrio, como el que ya ha empezado a activar algún municipio vía el IBI.
Asegurar, intermediar y comprar abren más puertas a la entrada, pero nada de esto funciona si la cola no se mueve. Construir es lo que acabará acelerando la eterna fila en la que ahora demasiada gente espera.
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