Tres de cada diez casas vendidas en España durante 2024 generaron pérdidas patrimoniales para su propietario. Es decir, se transmitieron por un precio inferior al que se pagó inicialmente por ellas. En ese año se registraron 379.301 operaciones de inmuebles que servían como vivienda habitual y que no estaban afectos a actividades económicas. De esas transacciones, 114.011 (el 30,1%) se cerraron por debajo del precio de compra original, mientras que las otras 265.290 (el 69,9%) dejaron un saldo positivo para el vendedor. Las operaciones que se cierran con pérdidas corresponden en buena medida a casas que se compraron en el pico de la burbuja, con un precio ya muy elevado, y se han vendido con una rebaja respecto a ese momento.
El 70% de las casas transmitidas en 2024 arrojaron ganancias para el vendedor, especialmente aquellas que se compraron el siglo pasado, según una nueva estadística de la Agencia Tributaria
Tres de cada diez casas vendidas en España durante 2024 generaron pérdidas patrimoniales para su propietario. Es decir, se transmitieron por un precio inferior al que se pagó inicialmente por ellas. En ese año se registraron 379.301 operaciones de inmuebles que servían como vivienda habitual y que no estaban afectos a actividades económicas. De esas transacciones, 114.011 (el 30,1%) se cerraron por debajo del precio de compra original, mientras que las otras 265.290 (el 69,9%) dejaron un saldo positivo para el vendedor. Las operaciones que se cierran con pérdidas corresponden en buena medida a casas que se compraron en el pico de la burbuja, con un precio ya muy elevado, y se han vendido con una rebaja respecto a ese momento.
En conjunto, los inmuebles se vendieron por un valor medio de 171.594 euros, frente a un precio de adquisición original de 133.444 euros. La diferencia supone una revalorización media del 28,6%. Si se atiende a la mediana, que da una imagen más precisa del panorama al evitar las desviaciones ocasionadas por operaciones con precios anómalos ―ya sea por ser muy elevados o muy bajos―, el valor de transmisión fue de 127.769 euros, frente a los 99.082 euros de compra, un incremento del 29%. La estadística recoge todas las operaciones que han registrado los contribuyentes, independientemente de que se tribute por ellas o no. Las ganancias por la venta de un inmueble están exentas en el IPRF si se reinvierten en vivienda habitual.
Los datos proceden de una nueva publicación estadística de la Agencia Tributaria (AEAT), que vio la luz por primera vez este jueves. Las cifras se elaboran a partir de las declaraciones del impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) del ejercicio 2024 sobre transmisiones ―principalmente compraventas, aunque también hay unas pocas donaciones― de inmuebles residenciales en el territorio de régimen común. Quedan fuera las operaciones registradas en el País Vasco y Navarra, que cuentan con sistemas forales.
El interés que en los últimos años suscita el sector inmobiliario, explica la AEAT en la nota que justifica la publicación, “ha impulsado poner a disposición del público y de los analistas más información de origen fiscal sobre las viviendas, y en concreto, sobre la transmisión de viviendas”. La información tributaria, continúa el organismo dependiente del Ministerio de Hacienda, permite aportar datos que no se pueden encontrar en otras fuentes. Entre otros detalles, la estadística permite ver cómo influye el momento de la compra en el resultado obtenido al vender una vivienda. Y revela que la evolución del mercado inmobiliario y del ciclo económico han dejado balances muy distintos según la época de adquisición.
Las mayores plusvalías corresponden a las viviendas compradas en el siglo pasado, cuando los precios eran muy bajos, y que se vendieron en 2024, cuando el mercado inmobiliario ya mostraba signos claros de sobrecalentamiento. En los tramos de mayor antigüedad, de hecho, las cifras se vuelven estratosféricas. Los inmuebles adquiridos entre 1986 y 1990 registraron un incremento medio en 2024 del 360%, mientras que los comprados entre 1981 y 1985 llegaron al 555%. Por su parte, los adquiridos entre 1966 y 1980, cuando el campo español se vació y los tres grandes polos económicos del país se llenaron de casas para albergar a la clase trabajadora que llegaba en busca de empleo y techo, se revalorizaron un 667%.
La rentabilidad se fue estrechando a medida que las compras se acercaban al cambio de siglo y al posterior auge inmobiliario. Las viviendas adquiridas entre 1999 y 2005 y vendidas en 2024 acumularon un margen medio del 50%. El balance más desfavorable, por su parte, se concentra en los años de la burbuja inmobiliaria. De las casas compradas entre 2006 y 2009, casi el 55% generaron pérdidas patrimoniales. Además, la revalorización media del conjunto del periodo apenas alcanzó el 0,9%, con pérdidas netas de valor en los inmuebles adquiridos en 2007 y 2008, antes del pinchazo de la burbuja.
Tras el ajuste provocado por la crisis financiera, las viviendas compradas entre 2010 y 2015 recuperaron parte del terreno perdido, con un reajuste al alza del 25,9%. En cambio, las viviendas compradas más recientemente presentan márgenes mucho más estrechos. Son especialmente bajos los de las casas compradas después de la pandemia, cuando los precios ya eran altos, y vendidas en 2024.
Las diferencias territoriales también son pronunciadas. Baleares encabeza la clasificación autonómica por revalorización mediana, con un alza del 57,6%. La Comunidad de Madrid registró el segundo mayor valor, del 32,8%, mientras que Cataluña alcanzó plusvalías del 26,6%. En la parte baja se sitúan autonomías como Murcia, Extremadura y las dos Castillas, que registran ganancias que se mueven entre el 17,9% y el 7,5%.
La estadística también permite echar un vistazo sobre los municipios de más de 20.000 habitantes. En ellos, las mayores revalorizaciones se concentran en destinos turísticos, especialmente en Baleares. Sant Antoni de Portmany encabeza la clasificación, con un incremento medio del 239,3%, resultado de que una casa comprada por 172.378 euros se venda por 584.938 euros. En las islas también destacan Ibiza, con una revalorización del 114,9%, y Santa Eulària des Riu, con un 112,2%. En la costa peninsular sobresalen Conil de la Frontera (Cádiz), con un 76,6%, y Marbella (Málaga), con un 62,8%.
En el extremo contrario, Puertollano registra el peor resultado, con una caída media del 15,9% y pérdidas en el 61,6% de las ventas. También presentan devaluaciones La Unión, en Murcia, con una caída del 7,2%; Almassora, en Castellón, (-2,9%); y Tomelloso (-2,4%) y Valdepeñas (-1,9%), en Ciudad Real. Allí, la mitad de las operaciones se cerró con pérdidas.
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